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White Resource Management Ltd. c. Durish, [1995] 1 R.C.S. 633

 

Victor R. Durish          Appelant

 

c.

 

White Resource Management Ltd., Banque

Royale du Canada et WRM Resources Ltd.                                   Intimées

 

Répertorié:  White Resource Management Ltd. c. Durish

 

No du greffe:  23483.

 

1994:  6 octobre; 1995:  23 février.

 

Présents:  Les juges La Forest, L'Heureux‑Dubé, Sopinka, Gonthier, Cory, McLachlin et Iacobucci.

 

en appel de la cour d'appel de l'alberta

 

                   Immeubles ‑‑ Enregistrement ‑‑ Régime Torrens ‑‑ Droits opposés obtenus au moyen de trois chaînes de droits ‑‑ Priorité ‑‑ Droits constatés par caveat ‑‑ Droit dans un bien‑fonds constaté par un caveat caduque ‑‑ Effet de l'art. 195 de la Land Titles Act -- La protection de l'art. 195 contre les droits non enregistrés se limite‑t‑elle aux opérations mettant en cause le «propriétaire d'un bien‑fonds»? ‑‑ Effet d'un caveat interposé ‑‑ Effet de la caducité d'un caveat sur l'ordre de priorité ‑‑ Land Titles Act, R.S.A. 1980, ch. L‑5, art. 195.

 

                   Une série d'opérations a donné naissance à trois chaînes de droits touchant un bien‑fonds (avec droits miniers) appartenant initialement à Carlson.  Ces opérations ont été effectuées sous le régime Torrens et se résument ainsi (voir le tableau à la p. 634):


 

      Leonard Carlson

          (et héritiers)

 

      8 janvier 1969

              Bail à

 Pawnee Petroleum

 

      Octobre 1969

     Convention de

       vente à Vold

 

             25 novembre 1971

       Bail à Pawnee Petroleum

 

                  31 mars 1973

       Cession de bail à Brascan

 

                  31 août 1976

        Cession de bail à Haida

                4 octobre 1976

     Bail avec option à Normac

 

 

               21 janvier 1977

      Cession d'option à White

 

              Novembre 1977

       Option d'un an à Durish

     27 mai 1978

    Bail à White

 

              25 octobre 1978

      Accord d'affermage avec

                      Durish

 

 

           30 novembre 1978

    Cession de droits à Lobell

              28 avril 1979

   Cession de droit réversif

                  à Durish

 

                 24 mai 1979

Cession de bail à Durish

                 10 juin 1981

     Cession de droits à WRM

                21 avril 1983

        Contrat de sûreté avec

  la Banque Royale du Canada


                   Des caveat ont été enregistrés à l'égard des opérations en cause au bureau d'enregistrement foncier peu après qu'elles eurent été conclues.  Un caveat n'est qu'une simple notification de l'existence d'un droit qui devient caduque s'il n'est pas défendu avec succès lorsqu'il est contesté par le titulaire d'un droit postérieur.  White (qui s'autorisait de la troisième chaîne de droits découlant du bail avec option accordé à Normac (le 4 octobre 1976)) a contesté les droits de Vold (qui s'autorisait de la première chaîne de droits découlant d'une convention de vente à Vold conclue avec les héritiers de Carlson et enregistrée en octobre 1969) et de Pawnee et Haida (qui s'autorisaient de la seconde chaîne de droits découlant d'un bail accordé le 25 novembre 1971 et pour lequel un caveat a été enregistré) en les avisant d'exercer leurs caveat.  Seule Haida a défendu son caveat; les caveat enregistrés par Pawnee en 1969 et en 1971 et celui de Vold sont devenus caduques en février et en mars 1978.  Le caveat de Brascan avait été levé.

 

                   White et Durish ont pris des mesures pour faire confirmer la valeur de leurs droits relatifs sur le bien‑fonds, lesquelles ont abouti à la présente action.  White avait consolidé son droit relativement à Normac et à Vold, mais ce droit était contestable en raison de deux droits détenus par Durish ‑‑ le bail de Haida, pour lequel un caveat avait été enregistré avant celui de White, et le droit réversif que Vold avait possédé.  Si cette possibilité de contestation de la réclamation de White s'avérait valide, Durish aurait droit à la totalité des minéraux; sinon, White pourrait en réclamer la moitié (dont la moitié proviendrait de WRM conformément à la cession de l'accord d'affermage).  White a intenté une action afin d'obtenir un jugement déclarant que le bail obtenu de Vold en 1978, dont elle s'autorisait, prenait rang avant les droits acquis ultérieurement par Durish.  Ce dernier a déposé une demande reconventionnelle visant à faire reconnaître que le droit sur le bail qu'il avait acquis de Haida, en 1979, pour raffermir sa position avait priorité.  La demande reconventionnelle a été instruite.  Une requête en non‑lieu déposée par White a été accueillie.  La Cour d'appel de l'Alberta a rejeté un appel contre cette requête.

 

                   Les deux parties ont avancé un certain nombre d'arguments différents quant à la validité et à l'ordre de priorité des divers droits en cause.  Durish a soutenu que c'était le registre qui déterminait l'ordre de priorité et que, par conséquent, sa réclamation fondée sur le bail de Haida (pour lequel un caveat avait été enregistré le 31 août 1976 et qui faisait partie de la seconde chaîne de droits) devrait avoir préséance sur une revendication de White fondée sur un bail (pour lequel un caveat avait été enregistré le 27 mai 1978 dans la première chaîne de droits).  La cession du bail de Haida à Durish a fait l'objet d'un caveat le 24 mai 1979 et White a soutenu que Durish avait obtenu son droit sous réserve du caveat de White qui avait été enregistré dans l'intervalle.  Le caveat qui protégeait le droit de Vold, qui a donné naissance à la chaîne de droits dont White s'autorisait, est devenu caduque, ce qui a soulevé la question de savoir si la priorité du droit de Vold (qui avait précédé le droit de Haida) était également devenue caduque de manière à conférer à Haida priorité sur Vold et à habiliter Durish à revendiquer, à son tour, cette priorité face à White.  Se posait également la question de l'interprétation de l'art. 195 de la Land Titles Act, qui protège contre les droits non enregistrés dans des opérations mettant en cause «le propriétaire d'un bien‑fonds au nom duquel a été accordé un certificat de propriété».

 

                   Arrêt:  Le pourvoi est accueilli.

 

                   L'article 195 de la Land Titles Act, qui protège contre les droits qui ne sont pas enregistrés, devrait être interprété comme s'appliquant à toutes les opérations et non seulement à celles mettant en cause le propriétaire inscrit en fief simple.  Cette interprétation large respecte les principes du régime Torrens et est étayée par le fait que les modifications rétroactives à la date de l'adoption du régime visaient à clarifier la portée générale de l'article.  Durish pouvait donc se prévaloir de la protection prévue à l'art. 195.

 

                   Le caveat de Haida, qui a été enregistré avant celui de White, a conféré la priorité de rang à Durish bien que celui‑ci ait obtenu son droit sous réserve du caveat de White qui avait été enregistré dans l'intervalle.  Le cessionnaire d'un droit constaté caveat peut revendiquer la priorité de rang grâce au caveat primitif.  Par conséquent, lorsque Durish a obtenu la cession du droit de Haida sur le bail de Pawnee en 1979, il a obtenu tous les droits que Haida avait dans ce bail, y compris son rang, sans que ceux‑ci ne soient modifiés par le droit interposé de White.  Si on statuait que Durish ne pouvait pas faire valoir qu'il avait priorité sur White, on se trouverait, en réalité, à permettre à White de faire valoir qu'elle a priorité sur le droit de Haida même si elle a été inscrite au registre après Haida.  Si un droit foncier constaté par caveat devait perdre sa priorité de rang et, par conséquent, une grande partie de sa valeur en raison de réclamations ultérieures, le titulaire d'un tel droit ne pourrait céder qu'une partie de ce qu'il détient.  Cela restreindrait la liberté des personnes d'aliéner à leur gré leurs biens‑fonds, qui est l'un des principes du régime Torrens.  Durish peut également revendiquer la priorité de rang en invoquant le caveat de Haida parce qu'il a, depuis, obtenu la cession du caveat même de Haida conformément à l'art. 135.1 de la Land Titles Act.

 

                   La priorité que le droit de Vold avait eue sur le bail de Haida est devenue caduque en même temps que le caveat qui protégeait ce droit, de sorte que Haida a obtenu priorité sur Vold et que Durish peut maintenant revendiquer cette priorité face à White.  Le droit sous‑jacent à un caveat demeure exécutoire contre le propriétaire du bien‑fonds qui a obtenu ce bien‑fonds sous réserve de ce droit, même si le caveat devient caduque.  Entre grevants, toutefois, chaque grevant a une réclamation indépendante contre le propriétaire, de même qu'un lien avec le propriétaire mais pas avec les autres réclamants.  Les obligations qui existent entre chaque grevant et le propriétaire subsistent indépendamment du caveat, mais, entre grevants, l'ordre de priorité est déterminé par la date des caveat.  La priorité est un concept qui s'applique uniquement entre les titulaires de droits dérivés opposés.  Un litige entre un titulaire de caveat et un propriétaire inscrit en fief simple ne concerne pas la «priorité».  L'article 135 accorde aux titulaires de caveat, «tant que le caveat demeure en vigueur», la priorité à l'égard d'un autre droit enregistré.  Il n'y a toutefois pas dérogation à la règle suivant laquelle le droit sous‑jacent à un caveat est encore exécutoire contre un propriétaire.

 

                   Il y a lieu de continuer à faire une distinction entre les litiges qui opposent divers grevants et ceux qui opposent un grevant et un propriétaire inscrit.  La valeur inhérente d'un droit protégé par un caveat dépend habituellement de son rang par rapport aux autres droits opposés.  Pour déterminer la valeur d'un tel droit, le titulaire d'un caveat doit pouvoir se fier au registre pour connaître l'ordre de priorité.  Par contre, le propriétaire d'un bien‑fonds, qui l'obtient sous réserve de tous les droits sous‑jacents, peut déterminer de manière concluante la valeur de son droit indépendamment des disputes concernant l'ordre de priorité.

 

                   La caducité du caveat de Vold a modifié le rang du droit qu'il protégeait par rapport à celui d'autres grevants.  Le bail protégé par le caveat de Haida a obtenu priorité sur le droit de Vold, par rapport à Carlson, lorsque le caveat de Vold est devenu caduque en mars 1978.  White ne pouvait pas rétablir la priorité de Vold simplement en obtenant un bail de Vold et en déposant un caveat; en fait, Vold lui‑même n'aurait pu retrouver son rang en déposant un nouveau caveat pour protéger son droit.  La priorité que Durish a obtenue au moyen de la chaîne de titres de Haida demeure inattaquable.

 

                   Le droit cédé par Carlson à Vold comprenait les droits miniers.  La mention dans le titre d'un bail constaté par caveat n'empêche nullement le propriétaire de céder intégralement son droit de propriété sous réserve du bail constaté par le caveat.  De plus, à la lecture du contrat, il est difficile de prêter à Carlson et à Vold l'intention de ne céder que les droits de surface compte tenu soit du premier bail de Pawnee, soit de l'attribution subséquente du bail avec option à Normac par les héritiers de Carlson.

 

Jurisprudence

 

                   Arrêts examinésUnion Bank of Canada c. Boulter Waugh Ltd. (1919), 58 R.C.S. 385; Bensette and Campbell c. Reece, [1973] 2 W.W.R. 497; Re Passburg Petroleums Ltd. and Landstrom Developments Ltd. (1984), 8 D.L.R. (4th) 363; arrêts mentionnésCalford Properties Ltd. c. Zeller's (Western) Ltd., [1972] 5 W.W.R. 714; Gas Exploration Co. of Alberta Ltd. and Lee c. Cugnet (1954), 12 W.W.R. (N.S.) 177.

 

Lois et règlements cités

 

Land Titles Act, R.S.A. 1980, ch. L‑5, art. 1n), s), 16(5), 59, 135.1 [aj. S.A. 1982, ch. 23, art. 23], 137, 195.

 

Land Titles Act, S.A. 1906, ch. 24.

 

Loi sur les banques, L.C. 1980‑81‑82‑83, ch. 40, art. 177.

 

Doctrine citée

 

Alberta Law Reform Institute.  Report No. 63.  Section 195 of the Land Titles Act.  Edmonton:  Alberta Law Reform Institute, 1993.

 

Hurlburt, W. H.  «Priorities and the Discharge of Caveats:  White Resource Management Ltd. v. Durish» (1991), 29 Alta. L. Rev. 905.

 

Hurlburt, W. H.  «Priorities and the Discharge of Caveats (No. 2):  White Resource Management Ltd. v. Durish» (1993), 31 Alta. L. Rev. 411.

 

Mapp, Thomas W.  Torrens' Elusive Title.  Edmonton:  University of Alberta, Faculty of Law, 1978.

 

                   POURVOI contre un arrêt de la Cour d'appel de l'Alberta (1992), 131 A.R. 273, 25 W.A.C. 273, 5 Alta. L.R. (3d) 372, 27 R.P.R. (2d) 209, [1993] 1 W.W.R. 752, qui a rejeté un appel d'un jugement du juge Mason (1990), 113 A.R. 1, 77 Alta. L.R. (2d) 131, qui avait accueilli une requête en non‑lieu rejetant la demande reconventionnelle relative à la priorité d'un droit sur un bail que l'appelant avait déposée en réponse à l'action intentée par l'intimée White Resource Management Ltd. afin d'obtenir un jugement déclaratoire d'intérêts sur des droits miniers.  Pourvoi accueilli.

 

                   Clive O. Llewellyn, pour l'appelant.

 

                   J. D. Bruce McDonald et Peter R. S. Leveque, pour l'intimée la Banque Royale du Canada.

 

                   Argumentation écrite seulement par Domenic Venturo pour les intimées White Resource Management Ltd. et WRM Resources Ltd.

 

//Le juge McLachlin//

 

                   Version française du jugement de la Cour rendu par

 

1                        Le juge McLachlin ‑‑ Il s'agit en l'espèce de déterminer laquelle de deux parties opposées, Durish ou WRM Resources Ltd. (WRM), détenait les droits miniers sur un terrain pétrolifère situé en Alberta.  White Resource Management Ltd. (White) est en cause à titre d'ancienne titulaire d'un intérêt sur les droits miniers.  La banque est désignée comme créancière de White et de WRM, et dépositaire des profits tirés du puits.

 

I.  Les faits

 

2                 Léonard Carlson était fermier et propriétaire d'un bien‑fonds ainsi que des minéraux qui s'y trouvaient.  En 1969, il a effectué deux opérations.  En janvier, il a donné à bail ses droits miniers à Pawnee Petroleums Ltd.  Plus tard, en octobre, il a conclu avec Ralph Vold une convention de vente du bien‑fonds, y compris les droits miniers.  Suivant le régime Torrens d'enregistrement foncier en vigueur en Alberta, les conventions de vente sont enregistrables par voie de caveat.  Le 5 novembre 1969, Vold a enregistré un caveat constatant la convention intervenue avec Carlson.

 

3                 Carlson est décédé en mars 1970.  Malgré la convention conclue avec Vold, les héritiers de Carlson ont accordé à Pawnee, le 25 novembre 1971, un deuxième bail sur les droits miniers pour lequel un caveat a été enregistré le 10 décembre 1971.  C'est ce qui a donné naissance à une deuxième réclamation relativement aux droits miniers.  En 1972, le bureau d'enregistrement foncier a divisé le bien‑fonds suivant les droits de surface et les droits miniers, et a délivré un certificat distinct dans chaque cas.  Tout en conservant les droits miniers, Vold a vendu à Hughes les droits de surface qui ne sont pas en cause.

 

4                 Le deuxième bail de Pawnee a été cédé, le 13 mars 1973, à Brascan Resources Ltd. qui, le 17 mai 1973, a enregistré un caveat constatant cette cession.  Le 31 août 1976, le bail a été cédé à Haida Resources Ltd. qui a enregistré un caveat le 1er octobre 1976.

 

5                 Un examen du registre, le 2 octobre 1976, aurait permis de constater qu'il contenait un caveat inscrit au nom de Pawnee, un autre au nom de Vold ainsi que des caveat aux noms de Pawnee encore une fois, de Brascan et de Haida.  En fait, le registre aurait indiqué deux chaînes de droits sur les droits miniers, l'une découlant des droits de Vold et l'autre de la réclamation de Pawnee.

 

6                 Pour compliquer davantage les choses, une troisième chaîne de droits a été créée le 4 octobre 1976 lorsque les héritiers de Carlson, qui détenaient encore le titre sous‑jacent, ont accordé à Normac Oils Ltd. des baux avec option sur les droits miniers.   Normac a cédé ces baux et options à White le 21 janvier 1977.  White a enregistré des caveat constatant les baux de Normac en mars 1977.  Durish est entré en scène en novembre 1977.  White a accordé à Durish une option d'un an pour le forage du terrain, option qui n'a pas été levée.

 

7                 Suivant le régime d'enregistrement foncier en vigueur en Alberta, un caveat n'est qu'une simple notification de l'existence d'un droit.  Le titulaire d'un droit postérieur sur le bien‑fonds peut exiger du titulaire d'un caveat qu'il prouve sa réclamation en engageant des procédures pour faire valoir son caveat, conformément à l'art. 144 de la Land Titles Act (maintenant l'art. 137).  Si le titulaire d'un caveat n'agit pas ou s'il n'a pas gain de cause, le caveat devient caduque ou est radié du titre.  À la suite de cette procédure, White, qui s'autorisait de la troisième chaîne de droits, a donné avis le 7 décembre 1977 à ceux qui s'autorisaient de la première et la deuxième chaîne de droits, c'est‑à‑dire Pawnee, Vold et Haida, d'exercer leurs caveat (le caveat de Brascan ayant été levé en novembre).  Haida a défendu son caveat en déposant une déclaration et un certificat d'affaire en instance.  Les autres titulaires de caveat ne l'ont pas fait, si bien que les caveat enregistrés par Pawnee en 1969 et en 1971 et celui de Vold sont devenus caduques en février et en mars 1978.  Un examen du registre, à ce stade, aurait révélé le caveat de Haida, les caveat de White relatifs aux baux de Normac ainsi que le certificat d'affaire en instance de Haida.

 

8                 Le 27 mai 1978, Vold a accordé à White un bail pour lequel cette dernière a enregistré un caveat le 13 juin 1978.  White s'autorisait alors de deux titres originaires, le titre de Carlson‑Normac et le titre de Vold.

 

9                 Le 25 octobre 1978, Durish a conclu avec White un accord d'affermage en vertu duquel il acquérait une option sur la moitié des droits de White sur les minéraux, peu importe leur origine.  Cela a essentiellement eu pour effet de fusionner les deux chaînes de droits de White.  Durish a enregistré un caveat constatant l'accord d'affermage le 18 février 1981.  Le 30 novembre 1978, Durish a cédé son droit sur cette option à Lobell Oil and Gas Ltd. qu'il contrôlait.  Lorsque cette option a été levée par la suite, Lobell a pu réclamer la moitié des minéraux, White conservant l'autre moitié.

 

10               Bien que White ait consolidé les réclamations de Normac et de Vold relatives aux droits miniers, son droit à ceux‑ci était contestable en raison de la réclamation pendante de Haida relative aux mêmes droits miniers, ainsi que des droits réversifs que Vold pouvait détenir.  Durish, qui détenait ses droits de White, a pris connaissance de ces problèmes à l'époque où sa compagnie Lobell s'apprêtait à forer un puits d'exploration sur le bien‑fonds.  Pour protéger son investissement, Durish a acquis tous les droits réversifs que Vold possédait le 28 avril 1979 et, le 24 mai 1979, il a obtenu la cession du droit de Haida sur le bail conclu par Pawnee en 1971.  Durish a enregistré des caveat constatant ces droits le 6 juin 1979 et le 3 juillet 1979, respectivement.  Le 24 août 1979, après entente avec Durish, Haida a retiré son certificat d'affaire en instance.  Son caveat est toutefois demeuré inscrit sur le titre.

 

11               À ce stade, Durish aurait acquis en tout les deux droits qui avaient laissé planer une possibilité de contestation de l'option qu'il avait obtenue de White.  Il restait néanmoins possible, en raison de ces droits, de contester le droit que White avait conservé.  Si cette possibilité de contestation de la réclamation de White s'avérait valide, Durish aurait droit à la totalité des minéraux; sinon, White pourrait en réclamer la moitié.

 

12               Un puits exploratoire a été foré avec succès en mai 1979.  WRM Resources Ltd. a été constituée en 1981 afin d'acquérir la moitié des droits que la compagnie Lobell de Durish avait acquise de White conformément à l'accord d'affermage de 1978.  Les fonds nécessaires pour cette acquisition ont été empruntés à l'intimée, la Banque Royale du Canada.  WRM a également offert d'acquérir les droits que possédait Durish sur le bien‑fonds en vertu à la fois du bail de Haida et du droit réversif obtenu de Vold.  Ces acquisitions ne se sont toutefois pas réalisées.  Comme les relations se sont détériorées entre White et Durish, les deux parties ont pris des mesures pour faire confirmer la valeur de leurs droits relatifs sur le bien‑fonds, lesquelles ont abouti à la présente action.  Le puits a commencé à produire du pétrole au début de 1982.  WRM, le producteur, a versé toutes les redevances à Durish en sa qualité de titulaire du droit réversif de Vold.  WRM n'a versé aucune redevance à White.  Les revenus nets ont été déposés à la Banque Royale qui a aussi accepté les droits de White et de WRM sur le bien‑fonds à titre de garantie en vertu de l'art. 177 de la Loi sur les banques, L.C. 1980-81-82-83, ch. 40.

 

13               White a intenté une action afin d'obtenir un jugement déclarant que le bail obtenu de Vold en 1978, dont elle s'autorisait, prenait rang avant les droits acquis ultérieurement par Durish.  Ce dernier a déposé une demande reconventionnelle visant à faire reconnaître que le droit sur le bail qu'il avait acquis de Haida, en 1979, pour raffermir sa position avait priorité.  La demande reconventionnelle a été instruite.  Une requête en non‑lieu déposée par White a été accueillie (le juge Mason (1990), 77 Alta. L.R. (2d) 131).  La Cour d'appel de l'Alberta a rejeté un appel contre cette requête (le juge Kerans (1992), 5 Alta. L.R. (3d) 372).  Durish se pourvoit maintenant devant notre Cour.

 

14               Le tableau suivant résume les opérations à l'origine du présent litige (voir le tableau à la p. 643).

 


 

      Leonard Carlson

          (et héritiers)

 

      8 janvier 1969

              Bail à

 Pawnee Petroleum

 

      Octobre 1969

     Convention de

       vente à Vold

 

             25 novembre 1971

       Bail à Pawnee Petroleum

 

                  31 mars 1973

       Cession de bail à Brascan

 

                  31 août 1976

        Cession de bail à Haida

                4 octobre 1976

     Bail avec option à Normac

 

 

               21 janvier 1977

      Cession d'option à White

 

              Novembre 1977

       Option d'un an à Durish

     27 mai 1978

    Bail à White

 

              25 octobre 1978

      Accord d'affermage avec

                      Durish

 

 

           30 novembre 1978

    Cession de droits à Lobell

              28 avril 1979

   Cession de droit réversif

                  à Durish

 

                 24 mai 1979

Cession de bail à Durish

                 10 juin 1981

     Cession de droits à WRM

                21 avril 1983

        Contrat de sûreté avec

  la Banque Royale du Canada


II.  Analyse

 

1                 Les deux parties ont avancé un certain nombre d'arguments différents quant à la validité et à l'ordre de priorité des divers droits en cause.  Les questions touchant ces arguments peuvent être partagées en deux catégories:  les questions relatives à la Land Titles Act, sur lesquelles reposaient les décisions des tribunaux d'instance inférieure, et les autres questions.

 

A.  Les questions relatives à la Land Titles Act

 

2                 La réclamation de Durish repose sur le bail de Haida.  Durish revendique la priorité de rang pour le motif que, dans le registre, le caveat de Haida a précédé celui dont s'autorise le groupe de White.  Durish soutient qu'en vertu de la Land Titles Act c'est le registre qui détermine l'ordre de priorité et que, par conséquent, sa réclamation devrait avoir préséance.  White oppose à la réclamation de Durish, fondée sur la Land Titles Act, trois arguments que je vais examiner à tour de rôle.

 

1.  L'effet de l'art. 195 de la Land Titles Act

 

3                 Durish invoque notamment l'art. 195 de la Land Titles Act, R.S.A. 1980, ch. L-5, qui le protégerait contre les droits qui n'étaient pas enregistrés à l'époque où il a acquis le bail de Haida.  En 1979, l'art. 195 se lisait ainsi:

 

[traduction195  Sauf en cas de fraude, aucune personne qui contracte ou traite avec le propriétaire d'un bien‑fonds au nom duquel a été accordé un certificat de propriété ou qui en fait ou se propose de s'en faire consentir une cession, une hypothèque, une charge ou un bail, ne sera tenue de quelque façon de s'informer ou de s'assurer des circonstances ou de la cause pour lesquelles le propriétaire ou tout propriétaire antérieur du bien‑fonds est ou a été enregistré ni de s'enquérir de l'emploi de tout ou partie du prix d'achat; pas davantage n'est‑elle affectée par la connaissance directe, implicite ou présumée qu'elle peut avoir de toute fiducie ou droit non enregistré sur le bien‑fonds, nonobstant toute règle de droit ou d'equity contraire, et le fait qu'elle connaisse l'existence d'une fiducie ou d'un droit non enregistré ne sera pas en soi imputé comme fraude.  [Je souligne.]

 

Suivant l'art. 1 de la Loi, le terme «owner» (propriétaire) s'entend d'une personne ayant un droit sur un bien‑fonds, et le terme «land» (bien‑fonds) comprend toute propriété foncière ou tout droit qui s'y rattache.

 

4                 Le groupe de White soutient que l'art. 195 n'est d'aucun secours à Durish parce que celui‑ci ne traitait pas avec [traduction] «le propriétaire d'un bien‑fonds au nom duquel a été accordé un certificat de propriété».  Le juge Mason a retenu cet argument.

 

5                 La Cour d'appel de l'Alberta, qui a rejeté l'appel pour d'autres motifs, a exprimé des doutes au sujet de cette conclusion.  Le juge Kerans a fait observer qu'une application plus générale de l'art. 195 respectait davantage les principes du régime Torrens et la pratique établie en Alberta.

 

6                 Tout comme la Cour d'appel, j'estime que l'application stricte de cet article aux seules personnes qui traitent avec le propriétaire inscrit en fief simple ne respecte pas les principes du régime Torrens.  L'une des plus importantes caractéristiques de ce régime est la fiabilité du registre.  En rendant inutile la vérification du titre, le registre permet aux personnes qui effectuent des opérations immobilières de le faire d'une manière plus efficace.  Le registre peut faire état de nombreux droits et opérations.  On diminuerait l'efficacité du régime d'enregistrement foncier si on limitait l'application de la protection prévue à l'art. 195 à une petite fraction de ces opérations potentielles, savoir celles mettant en cause le propriétaire inscrit en fief simple.

 

7                 L'interprétation plus générale que la Cour d'appel a préférée est étayée par le fait qu'à la suite du présent litige et des recommandations faites par l'Alberta Law Reform Institute dans son rapport no 63, l'Assemblée législative de l'Alberta a modifié l'art. 195 de manière à prévoir que la protection de cet article s'applique aux personnes qui traitent expressément avec les propriétaires ou titulaires d'autres droits.  Cette modification devait être rétroactive à la date de l'adoption de la première Land Titles Act de l'Alberta, S.A. 1906, ch. 24.  Si je comprends bien, cette modification vise à clarifier la portée de l'article plutôt qu'à en étendre l'application à de nouvelles catégories de parties.  Il s'ensuit que l'art. 195 original devrait être interprété conformément à l'article modifié et que Durish peut se prévaloir de la protection prévue à l'art. 195.

 

2.  L'effet du caveat interposé de White

 

8                 Le deuxième argument opposé à la réclamation de Durish veut que puisqu'il a obtenu son droit de Haida lorsque le caveat de White constatant le bail obtenu de Vold en 1978 figurait au titre, Durish ne peut pas soutenir maintenant que son droit a priorité sur celui de White.  En d'autres termes, même si le caveat de Haida est antérieur à celui de White, il n'a pas conféré la priorité de rang à Durish parce que celui‑ci a obtenu son droit sous réserve du caveat de White qui avait été enregistré dans l'intervalle.  C'est en se fondant sur ce raisonnement que la Cour d'appel a confirmé le résultat auquel était arrivé le juge Mason.

 

9                 Cet argument doit être écarté pour deux motifs.  Le premier est le principe suivant lequel le cessionnaire d'un droit constaté par caveat peut revendiquer la priorité de rang grâce au caveat primitif:  l'arrêt Calford Properties Ltd. c. Zeller's (Western) Ltd., [1972] 5 W.W.R. 714 (C.A. Alb.), aux pp. 722 et 723, où la cour a adopté le raisonnement du juge Graham dans l'affaire Gas Exploration Co. of Alberta Ltd. and Lee c. Cugnet (1954), 12 W.W.R. (N.S.) 177 (B.R. Sask.), à la p. 180.  Il résulte de ce principe que, lorsque Durish a obtenu la cession du droit de Haida sur le bail de Pawnee en 1979, il a obtenu tous les droits que Haida avait dans ce bail, y compris son rang, sans que ceux‑ci ne soient modifiés par le droit interposé de White.

 

10               Je ne vois aucune raison de modifier ce principe.  Si on statuait que Durish ne pouvait pas faire valoir qu'il avait priorité sur White, on se trouverait, en réalité, à permettre à White de faire valoir qu'elle a priorité sur le droit de Haida même si elle a été inscrite au registre après Haida.  Le caveat de Haida a conféré priorité au droit qui y était décrit et Haida était libre de céder ce droit libre et quitte de toute réclamation ultérieure.  Si un droit foncier constaté par caveat devait perdre sa priorité de rang et, par conséquent, une grande partie de sa valeur en raison de réclamations ultérieures, le titulaire d'un tel droit ne pourrait céder qu'une partie de ce qu'il détient.  Cela restreindrait la liberté des personnes d'aliéner à leur gré leurs biens‑fonds, l'un des principes du régime Torrens.  (Voir W. H. Hurlburt, «Priorities and the Discharge of Caveats (No. 2): White Resource Management Ltd. v. Durish» (1993), 31 Alta. L. Rev. 411, aux pp. 422 et 423.)

 

11               En 1982, la Land Titles Act a été modifiée pour mieux tenir compte de ce principe.  Avant 1982, pour préserver la priorité du bail de Pawnee dont il avait obtenu cession, Durish aurait dû présenter une réclamation en invoquant le caveat de Haida.  Toutefois, depuis 1982, l'art. 135.1 de la Loi permet expressément de céder le caveat lui‑même et il est ainsi possible de ne plus avoir recours à l'ancienne façon plus indirecte de revendiquer la priorité de rang.  Le 15 avril 1985, Durish a obtenu la cession du caveat même de Haida, conformément à l'art. 135.1, ce qui lui a permis d'obtenir le rang occupé par Haida avant la cession.  Durish peut donc revendiquer la priorité de rang en invoquant le caveat de Haida non seulement parce que le bail sous‑jacent qu'il protégeait lui a été cédé, mais aussi parce qu'il a obtenu la cession du caveat même de Haida.  Il s'agit là de la deuxième raison d'écarter l'argument voulant que Durish ait obtenu son droit sous réserve de celui de White.

 

12               Durish oppose une troisième objection au deuxième argument de White.  Il soutient que, même si notre Cour statuait que le droit qu'il a obtenu de Haida était assujetti au caveat subséquent de White, on ne pourrait pas considérer que le caveat de White constitue un avis suffisant du droit de Vold parce qu'il ne justifie pas l'étendue et la validité de ce droit qui n'est pas défini dans le registre.  Il a fait valoir que si on lui accordait un tel effet, on se trouverait à exiger que la personne qui consulte le registre vérifie les caveat pour déterminer l'origine du titre sur lequel ils reposent.  Comme j'ai conclu que Durish avait obtenu le droit intégral de Haida libre du caveat de White, il est inutile de statuer sur cette question en l'espèce.

 

3.  L'effet de la caducité d'un caveat sur l'ordre de priorité

 

13               Le troisième argument avancé contre Durish est que le droit de Vold, sur lequel se fonde le groupe de White, a priorité sur le bail de Haida, même si le caveat de Vold est devenu caduque en 1978.  Il s'agit de déterminer si la priorité du droit de Vold est devenue caduque en même temps que le caveat qui protégeait ce droit.  Dans l'affirmative, Haida a obtenu priorité sur Vold, et Durish peut maintenant revendiquer cette priorité face à White.

 

14               Il est important de souligner que cet argument concerne non pas la caducité du droit sous‑jacent, qui continue clairement à exister, mais la perte de priorité que le caveat garantit à ce droit.

 

15               À mon avis, il faut rejeter l'argument suivant lequel la priorité du droit de Vold n'est pas devenue caduque en même temps que le caveat le protégeant.  Dans l'arrêt Union Bank of Canada c. Boulter Waugh Ltd. (1919), 58 R.C.S. 385, notre Cour a statué, relativement à des faits analogues à ceux de la présente affaire, que la caducité d'un caveat entraînait une perte correspondante de priorité quant au droit sous‑jacent.  Dans l'affaire Boulter Waugh, un nommé Frank Phillips avait, pour garantir une dette, cédé à Boulter Waugh le droit qu'il possédait en vertu d'une convention d'achat-vente, à la suite de plusieurs cessions.  Phillips a plus tard cédé un droit hypothécaire à l'Union Bank qui a enregistré un caveat sur ce droit figurant au titre après le caveat de Boulter Waugh.  L'Union Bank a avisé Boulter Waugh de mettre à exécution son caveat et celui‑ci est devenu caduque après que Boulter Waugh eut omis d'agir dans le délai approprié.  L'ordre de priorité a alors été à l'origine d'un litige entre l'Union Bank et Boulter Waugh.  S'appuyant sur la disposition de la Loi de la Saskatchewan qui correspondait à l'art. 195, notre Cour a statué à l'unanimité que le droit de la banque avait priorité sur celui de Boulter Waugh parce que le caveat était devenu caduque.  Elle a conclu non pas que le droit même qui sous‑tendait le caveat n'existait plus, mais simplement qu'il n'avait plus priorité sur l'autre droit opposé.

 

16               En l'espèce (à la p. 380), le juge Kerans a affirmé, au nom de la Cour d'appel, que l'arrêt Boulter Waugh concernait un [traduction] «abus de procédure» du fait que la cour «a refusé réparation à Boulter‑Waugh parce qu'aucune raison valable ne justifiait son omission antérieure».  Je suis incapable de souscrire à cette interprétation.  Si je comprends bien, la Cour a plutôt refusé d'accorder une réparation à Boulter Waugh parce que son caveat était devenu caduque et qu'il avait ainsi perdu sa priorité de rang en vertu de la Land Titles Act.  Même si le juge en chef Davies et le juge Mignault ont parlé de l'insouciance de Boulter Waugh, on ne peut considérer que cet arrêt se réduit simplement à une question de caractère adéquat de la conduite.

 

17               Même si l'arrêt Boulter Waugh de notre Cour paraît déterminant, le groupe de White invoque deux décisions rendues en appel pour étayer son argument voulant que la caducité d'un caveat ne modifie pas la priorité de rang du droit sous‑jacent:  Bensette and Campbell c. Reece, [1973] 2 W.W.R. 497 (C.A. Sask.), et Re Passburg Petroleums Ltd. and Landstrom Developments Ltd. (1984), 8 D.L.R. (4th) 363 (C.A. Alb.).

 

18               Dans l'arrêt Bensette, l'acquéreur avait acquis un bien‑fonds sous réserve d'un caveat constatant un droit à des redevances sur les minéraux.  L'acquéreur a ensuite donné avis au titulaire du caveat qui l'a laissé devenir caduque.  La Cour d'appel de la Saskatchewan a statué que la caducité du caveat n'effaçait pas la réclamation sous‑jacente visant les redevances.  Le juge Hall affirme, à la p. 512:  [traduction] «Comme ce n'est pas le dépôt d'un caveat qui crée les droits d'un titulaire de caveat, ceux‑ci ne peuvent s'éteindre lorsque le caveat devient caduque. . .»  La question en litige ne concernait pas la priorité de la réclamation sous‑jacente, mais était plutôt de savoir si la réclamation avait été effacée entièrement lorsque le caveat était devenu caduque.

 

19               Dans l'arrêt Passburg, comme dans l'arrêt Bensette, il était question de l'effet de la caducité d'un caveat non pas sur la priorité de rang, mais sur le droit sous‑jacent lui‑même.  Le propriétaire d'un bien‑fonds avait cédé son droit sur celui‑ci à un acquéreur, sous réserve d'un bail constaté par caveat.  Le preneur aux termes de ce bail a cédé son droit à un nouveau preneur.  Le preneur original a ensuite accordé la mainlevée de son caveat.  Après avoir pris connaissance de ce fait, le nouveau preneur a enregistré son propre caveat.  L'acquéreur du bien‑fonds a invoqué la mainlevée accordée par le premier preneur pour soutenir que le nouveau preneur ne pouvait l'obliger à respecter le bail.  En fait, il a soutenu que, lorsque le caveat donnant avis du bail a été radié, le droit même découlant du bail est disparu.  La Cour d'appel de l'Alberta a rejeté cet argument et a statué qu'étant donné que l'acquéreur avait obtenu son droit lorsque le caveat était en vigueur, il était lié par le bail indépendamment des cessions ou des mainlevées de caveat qui sont survenues par la suite.

 

20               On a laissé entendre que la jurisprudence relative à cette question est contradictoire.  (Voir Thomas W. Mapp, Torrens' Elusive Title (1978), à la p. 156, et deux commentaires d'arrêts de W. H. Hurlburt, «Priorities and the Discharge of Caveats:  White Resource Management Ltd. v. Durish», 29 Alta. L. Rev. 905 («no 1»), et «Priorities and the Discharge of Caveats (No. 2):  White Resource Management Ltd. v. Durish», loc. cit.  En toute déférence, je ne suis pas d'accord.

 

21               Dans l'arrêt Boulter Waugh, on décide que la caducité d'un caveat entraîne la perte de priorité du droit sous‑jacent.  Les arrêts Passburg et Bensette traitent de la question différente de savoir si la caducité d'un caveat anéantit le droit sous‑jacent.  Même s'il est vrai que l'on peut considérer que les arrêts Passburg et Bensette concernent l'ordre de priorité, tel n'est pas leur véritable sens.  Dans ces deux arrêts, le litige opposait le propriétaire d'un bien‑fonds et un titulaire de caveat qui revendiquait un droit moindre.  Il est bien établi que le droit sous‑jacent à un caveat demeure exécutoire contre le propriétaire du bien‑fonds qui a obtenu ce bien‑fonds sous réserve de ce droit.  Pour ce motif, il ne convient pas de parler de l'ordre de priorité entre le propriétaire du bien‑fonds et les titulaires d'un droit antérieur.  Le propriétaire du bien‑fonds n'obtient que ce que le vendeur peut céder selon le registre au moment de la cession.  Ce droit ne s'accroît pas lorsque le caveat protégeant l'exception devient caduque par la suite.  Même si le caveat devient caduque, le droit sous‑jacent demeure exécutoire contre le propriétaire qui a obtenu le bien‑fonds sous réserve de ce droit.

 

22               La situation entre des grevants rivaux est différente, comme le confirme l'arrêt Boulter Waugh.  Chaque grevant a une réclamation indépendante contre le propriétaire.  Chaque réclamant a un lien avec le propriétaire mais pas avec les autres réclamants.  Les obligations qui existent entre chaque grevant et le propriétaire subsistent indépendamment du caveat.  Toutefois, entre grevants, l'ordre de priorité est déterminé par la date des caveat.  Il ressort de l'art. 59 et du par. 16(5) de la Loi que la «priorité» est un concept qui s'applique uniquement entre les titulaires de droits dérivés opposés:

 

[traduction59  Les actes enregistrés relatifs au même bien‑fonds prennent rang entre eux conformément à l'article 16 et non suivant la date de leur passation.

 

16 . . .

 

(5)  Le numéro de série attribué à l'acte ou au caveat qui a été déposé ou enregistré en détermine le rang aux fins de l'ordre de priorité entre les créanciers hypothécaires, les cessionnaires et les autres parties.

 

Ainsi, un litige entre un titulaire de caveat et un propriétaire inscrit en fief simple ne concerne pas la «priorité».  L'article 135 accorde aux titulaires de caveat, [traduction] «[t]ant qu'un caveat demeure en vigueur», la priorité à l'égard d'un autre droit enregistré:  telle est la règle dans l'arrêt Boulter Waugh.  Il n'y a toutefois pas dérogation à la règle suivant laquelle le droit sous‑jacent à un caveat est encore exécutoire contre un propriétaire; telle est la règle dans les arrêts Bensette et Passburg.

 

23               Il existe une bonne raison de continuer à faire une distinction entre les litiges qui opposent divers grevants et ceux qui opposent un grevant et un propriétaire inscrit.  La valeur inhérente d'un droit protégé par un caveat dépend habituellement de son rang par rapport aux autres droits opposés.  Pour déterminer la valeur d'un tel droit, le titulaire d'un caveat doit pouvoir se fier au registre pour connaître l'ordre de priorité.  Par contre, le propriétaire d'un bien‑fonds, qui l'obtient sous réserve de tous les droits sous‑jacents, peut déterminer de manière concluante la valeur de son droit indépendamment des disputes concernant l'ordre de priorité.

 

24               Il s'ensuit qu'il faut rejeter l'argument de White suivant lequel la caducité du caveat de Vold n'a pas modifié le rang du droit qu'il protégeait par rapport à celui d'autres grevants.  Le bail protégé par le caveat de Haida a obtenu priorité sur le droit de Vold, par rapport à Carlson, lorsque le caveat de Vold est devenu caduque en mars 1978.  White ne pouvait pas rétablir la priorité de Vold simplement en obtenant un bail de Vold et en déposant un caveat; en fait, Vold lui‑même n'aurait pu retrouver son rang en déposant un nouveau caveat pour protéger son droit.  La priorité que Durish a obtenue au moyen de la chaîne de titres de Haida demeure inattaquable.

 

25               Durish fait aussi valoir que le droit cédé par Carlson à Vold ne pouvait comprendre les droits miniers, étant donné qu'un caveat concernant ces droits figurait au titre relativement au premier bail de Pawnee à l'époque de la cession.  Je ne puis pas accepter cet argument.  La mention dans le titre d'un bail constaté par caveat n'empêche nullement le propriétaire de céder intégralement son droit de propriété sous réserve, évidemment, du bail constaté par le caveat.  De plus, à la lecture du contrat, il est difficile de prêter à Carlson et à Vold l'intention de ne céder que les droits de surface compte tenu soit du premier bail de Pawnee, soit de l'attribution subséquente du bail de Normac par Carlson.

 

B.  Autres questions

 

26               Les avocats des deux parties ont avancé des arguments au sujet d'autres questions qui pourraient régir les droits aux profits tirés du puits.  On a plus particulièrement mis en doute le maintien de la validité du bail même qui sous‑tendait les caveat de Haida et de Durish, ainsi que la capacité de présenter une réclamation contre la banque en tant que fiduciaire par interprétation ou pour appropriation illicite.  Comme la présente affaire nous a été soumise par voie de requête en non‑lieu, les intimées n'ont pas eu l'occasion de produire des éléments de preuve sur ces questions.  Compte tenu de l'insuffisance de la preuve sur ces points et du fait qu'ils n'ont pas été examinés par les tribunaux d'instance inférieure, il ne conviendrait pas que notre Cour se prononce sur ceux‑ci à ce stade.

 

III.  Conclusion

 

27               Les moyens invoqués pour soutenir que la demande reconventionnelle de Durish ne révèle aucune cause d'action valable n'ont pas été établis.  Je suis d'avis d'accueillir le pourvoi, d'annuler l'ordonnance de non‑lieu et de renvoyer l'affaire en première instance pour qu'une décision soit rendue sur les questions non réglées.  L'appelant a droit à ses dépens, taxés comme entre parties, devant notre Cour et les tribunaux d'instance inférieure.

 

                   Pourvoi accueilli.

 

                   Procureurs de l'appelant:  Fleming, Kambeitz, Calgary.

 

                   Procureurs de l'intimée la Banque Royale du Canada:  Bennett, Jones, Verchere, Calgary.

 

                   Procureurs des intimées White Resource Management Ltd. et WRM Resources Ltd.:  Milner, Fenerty, Calgary.

 

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