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Rothfield c. Manolakos, [1989] 2 R.C.S. 1259

 

La corporation municipale de

Vernon et William Phillips  Appelants

 

c.

 

Peter Manolakos et Voula Manolakos                                                                           Intimés

 

et

 

Ralph Gohmann et Barry Barber                                                                                    Intimés

 

et

 

B & L Landscaping & Maintenance Ltd.

et Morris Reade, alias William Morris                                                                          Défendeurs

 

et

 

Woodcraft Ventures Ltd.   Mise en cause

 

et entre

 

La corporation municipale de

Vernon et William Phillips  Appelants

 

c.

 

Peter Manolakos et Voula Manolakos                                                                           Intimés

 

et

 

Ralph Gohmann et Barry Barber                                                                                    Intimés

 

et

 

William Rothfield et Charles Burtch                                                                               Demandeurs

 

et

 

B & L Landscaping & Maintenance Ltd.

et Morris Reade, alias William Morris                                                                          Mis en cause

 

répertorié:  rothfield c. manolakos

 

No du greffe:  20740.

 

1989:  21 mars; 1989:  7 décembre.

 

Présents:  Le juge en chef Dickson et les juges Lamer, Wilson, La Forest, L'Heureux‑Dubé, Gonthier et Cory.

 

en appel de la cour d'appel de la colombie‑britannique

 

    Responsabilité délictuelle ‑‑ Négligence ‑‑ Municipalité ‑‑ Obligation de diligence  ‑‑ Permis de construction délivré sans égard aux vices de conception ‑‑ Omission des propriétaires et des entrepreneurs d'aviser la municipalité que le projet était rendu à une étape où une inspection était nécessaire ‑‑ La municipalité a‑t‑elle une obligation de diligence envers les propriétaires? ‑‑ La municipalité est‑elle exonérée de toute responsabilité en raison de l'omission des propriétaires de l'aviser?

 

    Les propriétaires intimés ont conclu un contrat avec Gohmann qui, à son tour, a conclu un contrat de sous‑traitance avec Barber pour la construction d'un mur de soutènement dans leur arrière‑cour.  Bien que ni l'un ni l'autre n'ait été ingénieur, ils ont soutenu qu'ils possédaient tous les deux une expérience considérable dans la construction de ce genre d'ouvrage.  Après que les propriétaires eurent appris de leur propre initiative qu'un permis de construction était nécessaire, les entrepreneurs ont demandé un permis et ont présenté à l'inspecteur en chef des bâtiments de la municipalité (Phillips) un croquis rudimentaire du projet.  Compte tenu de leur expérience et du coût relativement peu élevé du mur, Phillips a exercé son pouvoir discrétionnaire et délivré le permis de construction.  Ni les propriétaires ni les entrepreneurs n'ont avisé la municipalité comme l'exige le règlement municipal que le projet était rendu à une étape où une inspection était nécessaire.  Les coffrages de l'empattement avaient été mis en place, le béton avait été coulé et une partie des travaux de remblai avait été complétée.  L'inspecteur municipal n'a pu procéder à l'inspection requise qui, si elle avait été raisonnablement bien faite, aurait révélé les vices de conception et de construction.

 

    Les propriétaires ont communiqué avec la municipalité lorsqu'une grande fissure est apparue dans le mur.  Les inspecteurs municipaux des bâtiments se sont rendus sur les lieux et ont recommandé d'interrompre les travaux de remblai afin de surveiller le mur pour voir s'il bougerait.  L'entrepreneur a terminé les travaux de remblai après avoir constaté que le mur n'avait pas bougé au cours d'une période de vingt jours.  Quelques mois plus tard, le mur s'est effondré.

 

    Les intimés ont intenté une première action contre l'entrepreneur, le sous‑traitant, les inspecteurs municipaux et la municipalité.  Les propriétaires voisins, Rothfield et Burtch, ont intenté une deuxième action contre les intimés qui à leur tour ont mis en cause les parties contre lesquelles ils avaient intenté une action.  Le juge de première instance a conclu que le croquis rudimentaire était insuffisant pour justifier la délivrance d'un permis de construction et que la municipalité, par l'intermédiaire de ses inspecteurs des bâtiments, avait été négligente en délivrant un permis.  Quant à la première action, le juge de première instance a déclaré les défendeurs solidairement responsables envers les intimés pour la totalité des dommages, mais il a fixé à 60 pour 100 la part de responsabilité de l'entrepreneur et du sous‑traitant et à 40 pour 100 celle de la municipalité et de ses inspecteurs.  Quant à la deuxième action, le juge de première instance a déclaré les propriétaires intimés responsables des dommages subis par les voisins, mais il a conclu que les parties mises en cause étaient solidairement tenues de les indemniser et il leur a attribué les mêmes parts de responsabilité que dans la première action.  Un appel interjeté devant la Cour d'appel a été rejeté.

 

    Arrêt (les juges Lamer et Cory sont dissidents en partie; les juges Wilson et L'Heureux‑Dubé sont dissidentes en partie):  Le pourvoi est accueilli.  Les décisions du juge de première instance doivent être modifiées.  La part de responsabilité de la municipalité et de ses inspecteurs pour les dommages subis est fixée à 70 pour 100 et celle des intimés à 30 pour 100.

 

    Le juge en chef Dickson et les juges La Forest et Gonthier:  La municipalité, après avoir pris la décision de principe d'inspecter les plans des bâtiments et les travaux de construction, a une obligation de diligence envers tous ceux qui peuvent être considérés raisonnablement comme risquant de subir un préjudice par suite de l'exercice fautif de ces pouvoirs.  Cette obligation est assujettie aux restrictions découlant de la loi qui porte sur les pouvoirs de l'inspecteur des bâtiments.

 

    Dans un cas comme la présente affaire, il n'était pas déraisonnable que l'inspecteur des bâtiments exerce son pouvoir discrétionnaire de ne pas exiger de plans d'ingénieur et de se fier à des inspections sur place pour garantir la conformité aux normes du règlement municipal.  La municipalité doit néanmoins examiner les devis et les croquis qui lui sont présentés.  Un permis de construction pourrait être délivré si les plans soumis sont inadéquats au sens d'être insuffisants mais non pas s'ils sont inadéquats au sens d'être manifestement non conformes aux normes prescrites par le règlement municipal.

 

    La négligence des appelants doit être appréciée en fonction du régime législatif qui les régissait.  Les propriétaires doivent, en vertu du règlement municipal, donner avis en temps opportun afin de permettre aux appelants d'effectuer une inspection sur place.  Leur omission de le faire constitue de la négligence de leur part mais pas au point de dégager complètement les appelants de toute responsabilité.  Tout acte négligent d'un constructeur propriétaire ne libère pas la municipalité de son obligation d'agir avec diligence raisonnable dans l'approbation des plans de construction et l'inspection de l'état des travaux.  Ce n'est que dans des circonstances très bien définies qu'il n'existe aucune obligation du fait que le propriétaire est à l'origine de sa propre perte.

 

    Malgré la négligence des propriétaires, l'inspecteur était en mesure d'agir avec diligence raisonnable pour veiller à ce que tous les travaux de construction soient exécutés en conformité avec les normes applicables du règlement municipal.  S'il avait dûment exercé ses pouvoir, l'inspecteur, bien qu'il ait été appelé tardivement, aurait pu prévenir le danger.  Il aurait dû ordonner la cessation des travaux et la prise des mesures correctives nécessaires pour s'assurer que l'ouvrage soit conforme aux normes.  Rien dans la nature de la violation des propriétaires ne permet de conclure qu'ils ne devraient pas pouvoir s'en remettre à l'inspecteur des bâtiments pour ce qui est d'acquitter l'obligation de la municipalité de veiller à ce que le projet soit conforme aux normes.

 

    Il existe une distinction capitale entre la présente affaire et les cas où un constructeur propriétaire décide de passer outre au règlement de construction municipal ou ne se soucie absolument pas des responsabilités que lui impose le règlement municipal.  Par ces actes délibérés, le constructeur propriétaire s'exclut de la portée de l'obligation qui incombe à l'autorité publique.  Il ne faut pas croire que l'obligation des inspecteurs des bâtiments va jusqu'à exiger qu'ils découvrent ceux qui sont conscients que les travaux se font illégalement ou ceux qui sont indifférents qu'il en soit ainsi et ceux qui persistent dans cette voie.

 

    La municipalité et son inspecteur de même que les constructeurs propriétaires ont fait preuve de négligence contributoire et leurs parts de responsabilité son fixées à 70 pour 100 et 30 pour 100 respectivement.

 

    Les juges Lamer et Cory (dissidents en partie):  La municipalité et son inspecteur ne sont pas responsables envers les propriétaires pour le préjudice subi.  Si l'inspecteur en chef des bâtiments avait agi comme ingénieur de pratique privée, il aurait été responsable pour cause de négligence.  Cependant, il agissait non pas en son nom personnel mais à titre de représentant de la municipalité.  Néanmoins, les relations étaient encore suffisamment étroites pour qu'il puisse prévoir que son manque de diligence pourrait causer un préjudice aux appelants.

 

    Il existe des motifs de restreindre ou de rejeter a) la portée de l'obligation et b) les personnes qui en bénéficient.

 

    La délivrance d'un permis de construction n'a pas eu et ne pouvait avoir pour effet de dégager les propriétaires intimés de leur obligation de veiller à ce que la construction du mur de soutènement soit faite en conformité avec les règlements municipaux.  La volonté d'autoriser la réalisation de ce projet relativement petit et peu coûteux sans exiger que les intimés supportent les coûts d'obtention de plans d'ingénieur a dégagé les intimés de cette obligation.  L'inspecteur en chef des bâtiments n'avait pas à donner de conseils aux intimés ni à garantir que le mur de soutènement serait bien construit.  Les intimés avaient retenu les services d'un entrepreneur qui devait veiller à leurs intérêts à cet égard.

 

    Il est impossible qu'une municipalité surveille constamment tous les projets de construction qui se déroulent dans les limites de son territoire à un moment donné.  Les propriétaires ont l'obligation d'aviser la municipalité du moment où les inspections requises peuvent être faites.  La municipalité a l'obligation concomitante de vérifier l'état des travaux de façon raisonnable et convenable lorsqu'elle a reçu un avis.  La violation de l'obligation qu'avaient les propriétaires envers la municipalité a empêché celle‑ci de remplir son obligation d'inspecter.  La municipalité pouvait présumer que les propriétaires et les entrepreneurs se conformeraient aux dispositions du règlement et qu'ils donneraient au moment opportun le préavis en vue de l'inspection des travaux.  Le défaut de se conformer l'emporte sur tout acte de négligence de la part de la municipalité et la dégage ainsi de toute responsabilité.  De tels propriétaires sont à l'origine de leur propre perte.

 

    On ne peut raisonnablement considérer que la délivrance du permis de construction constituait une indication que le mur serait bien construit.  Cette responsabilité doit, en principe, toujours reposer sur les épaules des propriétaires qui ont retenu les services d'entrepreneurs pour exécuter les plans et la construction du projet et en être responsables en leur nom.  S'il en était autrement, on imposerait à la municipalité le fardeau déraisonnable et injuste d'assurer le propriétaire de la conformité avec les règlements municipaux et, en ce sens, d'assurer la bonne qualité de la conception et de l'exécution des projets entrepris par un propriétaire.

 

    Il est tout à fait raisonnable que les voisins, auxquels on ne peut rien reprocher et qui n'ont pas choisi les entrepreneurs et ne pouvaient faire en sorte que l'avis d'inspection requis soit donné à la municipalité, se fient sur la municipalité pour veiller à ce que les travaux de construction soient exécutés de façon à ne pas compromettre leur santé ou leur sécurité.  En ce qui concerne les actions intentées par les voisins, il convient d'accepter la conclusion du juge de première instance que la municipalité a été négligente en accordant un permis de construction à partir de renseignements incomplets que l'entrepreneur et le sous‑traitant avaient soumis à l'inspecteur en chef des bâtiments.

 

    Les juges Wilson et L'Heureux‑Dubé (dissidentes en partie):  Le défaut des propriétaires de s'acquitter de leurs obligations en vertu du règlement municipal ne les empêche pas de se faire indemniser par la municipalité de tous les dommages qu'ils ont subis. Les propriétaires n'ont pas été "négligents" ni "à l'origine de leur propre perte" et ne sont donc pas exclus de la portée de l'obligation de diligence qu'a la municipalité en droit privé.  La négligence signifie plus qu'une omission de se conformer aux exigences de préavis du règlement municipal dans le cas où la municipalité a délivré un permis de construction malgré les vices évidents de conception du mur, sans aviser les demandeurs du problème.  Par suite de cette omission, les propriétaires pouvaient raisonnablement présumer que tout était en ordre au moment de la délivrance du permis et suivre la pratique normale consistant à s'en remettre aux entrepreneurs pour donner en leur nom les avis requis.  Lorsqu'elle a délivré le permis malgré les vices de conception, la municipalité a pris la chance de pouvoir les corriger au fur et à mesure de l'évolution des travaux.  Si les propriétaires avaient su que le permis était délivré à partir de plans défectueux, ils auraient pris conscience de l'importance des avis et auraient veillé personnellement à les donner.  Le préjudice qu'ils ont subi découle à la fois de la négligence de la municipalité et de celle des entrepreneurs.

 

Jurisprudence

 

Citée par le juge La Forest

 

    Arrêt appliqué:  Anns v. Merton London Borough Council, [1978] A.C. 728; distinction d'avec l'arrêt:  Ville de Kamloops c. Nielsen, [1984] 2 R.C.S. 2; arrêts mentionnés:  Acrecrest Ltd. v. W. S. Hattrell & Partners (a firm), [1983] 1 All E.R. 17; McCrea v. White Rock, [1975] 2 W.W.R. 593; Curran v. Northern Ireland Co‑Ownership Housing Association Ltd., [1987] A.C. 718.

 

Citée par le juge Cory (dissident en partie)

 

    Ville de Kamloops c. Nielsen, [1984] 2 R.C.S. 2; Anns v. Merton London Borough Council, [1978] A.C. 728; Governors of the Peabody Donation Fund v. Sir Lindsay Parkinson & Co., [1985] A.C. 210; Sutherland Shire Council v. Heyman (1985), 60 A.L.R. 5; Yuen Kun Yeu v. Attorney‑General of Hong Kong, [1988] A.C. 175; Donoghue v. Stevenson, [1932] A.C. 562; B.D.C. Ltd. c. Hofstrand Farms Ltd., [1986] 1 R.C.S. 228; Hedley Byrne & Co. v. Heller & Partners Ltd., [1964] A.C. 465.

 

Citée par le juge Wilson (dissidente en partie)

 

    Ville de Kamloops c. Nielsen, [1984] 2 R.C.S. 2; Anns v. Merton London Borough Council, [1978] A.C. 728; Dennis v. Charnwood Borough Council, [1982] 3 All E.R. 486; Governors of the Peabody Donation Fund v. Sir Lindsay Parkinson & Co., [1985] A.C. 210.

 

Lois et règlements cités

 

Building and Plumbing By‑law of The Corporation of The City of Vernon Number 2450, 1976, art. 101, 300, 600, 700, 800, 800(4), 1000, 1000(1), 1001e).

 

Municipal Act, R.S.B.C., chap. 290, section (5), art. 734, 740.

 

    POURVOI contre les arrêts de la Cour d'appel de la Colombie‑Britannique Rothfield v. Manolakos (1987), 20 B.C.L.R. (2d) 85, qui ont rejeté les appels de décisions du juge Arkell de la Cour de comté, [1986] B.C.W.L.D. 425.  Pourvoi accueilli, les juges Lamer et Cory sont dissidents en partie, les juges Wilson et L'Heureux‑Dubé sont dissidentes en partie.

 

    R. B. T. Goepel, pour les appelants.

 

    Greg Reif, pour les intimés.

 

//Le juge La Forest//

 

    Version française du jugement du juge en chef Dickson et des juges La Forest et Gonthier rendu par

 

    LE JUGE LA FOREST ‑‑ J'ai eu l'avantage de lire les motifs de jugement de mon collègue le juge Cory, mais en toute déférence je ne puis souscrire à sa conclusion en l'espèce pour les motifs suivants.

 

Les faits

 

    Les faits de ce pourvoi sont, de manière générale, suffisamment bien exposés dans les motifs du juge Cory et je n'ai pas besoin de les répéter.  Je pense qu'il est cependant important de souligner certains points concernant les devis et le croquis rudimentaire soumis par les sous‑traitants lorsqu'ils se sont présentés au bureau municipal pour obtenir un permis de construction du mur de soutènement pour lequel leurs services avaient été retenus par les propriétaires intimés.  Le juge de première instance a tiré la conclusion de fait que M. Phillips, l'inspecteur en chef des bâtiments, avait pris connaissance des devis et du croquis, mais il semble juste de présumer, à la lumière du témoignage de M. Phillips, qu'il ne les avait pas examinés avec tout le soin nécessaire pour lui permettre de vérifier s'ils pouvaient raisonnablement servir à la construction du projet.  Et on ne conteste pas qu'il s'agissait seulement d'un croquis rudimentaire ni que le projet, s'il était construit conformément aux devis, serait sérieusement défectueux.  L'inspecteur des bâtiments a lui‑même témoigné que l'armature d'acier projetée était tout à fait insuffisante pour soutenir l'ouvrage et que s'il avait vu le croquis rudimentaire, il n'aurait pas délivré le permis.  L'empattement décrit sur le croquis était également inadéquat.  Cependant, malgré le caractère manifestement inadéquat du plan, la municipalité a délivré le permis de construction du mur de soutènement.  Cela était conforme à sa pratique habituelle.  Dans des projets de construction de ce genre, la municipalité se fie aux inspections sur place pour veiller à ce que les normes prescrites soient respectées.

 

    Selon le règlement municipal, il incombe au propriétaire d'aviser l'inspecteur des bâtiments pour qu'il procède à l'inspection des travaux.  En l'espèce, le propriétaire a évidemment omis d'aviser au bon moment, et c'est l'importance qu'il faut accorder à cette omission qui est au c{oe}ur du présent pourvoi.

 

La portée de l'obligation de la municipalité

 

    La municipalité a adopté le règlement de construction en question [TRADUCTION] "pour la santé, la sécurité et la protection des personnes et des biens", conformément à l'art. 734 de la Municipal Act, R.S.B.C., chap. 290 et ses modifications.  En application du critère formulé par lord Wilberforce dans l'arrêt Anns v. Merton London Borough Council, [1978] A.C. 728, et retenu par notre Cour dans l'arrêt Ville de Kamloops c. Nielsen, [1984] 2 R.C.S. 2, la municipalité, après avoir pris la décision de principe d'inspecter les plans des bâtiments et les travaux de construction, a une obligation de diligence envers tous ceux qui peuvent être considérés raisonnablement comme risquant de subir un préjudice par suite de l'exercice fautif de ces pouvoirs.  Cette obligation est évidemment assujettie aux restrictions qui peuvent découler des lois qui portent sur les pouvoirs de l'inspecteur des bâtiments.

 

    Dans l'arrêt Ville de Kamloops c. Nielsen de notre Cour, il n'était pas question d'un constructeur propriétaire, mais je ne vois aucune raison pour laquelle cette personne ne pourrait être visée par la portée de l'obligation de diligence d'une municipalité.  Certes, il existe une distinction importante entre le fait pour des tiers de se fier à un inspecteur des bâtiments et le fait pour un constructeur propriétaire de s'y fier.  Les tiers, comme les voisins et les acquéreurs ou occupants ultérieurs d'un bâtiment, n'ont évidemment rien à dire dans la construction même d'un bâtiment qui s'avère défectueuse.  Il est donc raisonnable qu'ils puissent se fier que la municipalité fera preuve de diligence raisonnable en inspectant l'état des travaux.  Par contre, les constructeurs propriétaires sont en mesure de veiller à ce que le bâtiment soit construit conformément aux règlements de construction applicables et, partant on peut prétendre qu'ils ne peuvent se fier à la municipalité.  Cela semble être l'opinion retenue par le juge Cory qui affirme qu'il appartient au propriétaire de veiller, par l'intermédiaire de ses entrepreneurs, à ce que le bâtiment soit sûr et de construction solide et qu'il soit conforme au règlement municipal.

 

    Je ne puis souscrire à cette opinion.  D'abord, je comprends mal comment les constructeurs propriétaires, à moins de posséder de vastes connaissances techniques, sont supposés veiller à ce que leurs entrepreneurs se conforment aux technicalités des règlements de construction.  Il ne fait pas de doute que les constructeurs propriétaires peuvent choisir leurs entrepreneurs et qu'il leur incombe d'embaucher des gens de métier compétents.  Mais à partir de là, je ne vois pas comment ils peuvent veiller à ce que la construction se fasse réellement selon les normes.  On peut difficilement s'attendre à ce que les constructeurs propriétaires agissent comme leurs propres inspecteurs.  Je pense que l'on peut présumer à coup sûr que la grande majorité de ceux qui embauchent des entrepreneurs en construction pour réaliser un projet doivent se fier aux compétences désintéressées d'un inspecteur des bâtiments pour veiller à ce que les travaux soient effectués correctement.  À cet égard, les constructeurs propriétaires se trouvent dans une situation semblable à celle des tiers qui peuvent être touchés par la construction.  J'estime qu'ils peuvent comme eux se fier que la municipalité inspectera convenablement les travaux et veillera à ce que ceux‑ci soient conformes aux normes établies dans ses règlements de construction.

 

    J'estime en outre que la distinction que l'on tente de faire entre les constructeurs propriétaires et les tiers ne tient pas compte du fait que les deux sont des contribuables pour la sécurité desquels le règlement municipal a été adopté.  L'inspection des plans et la surveillance des travaux augmentent les coûts de construction à l'égard de tous.  Mais j'estime que la plupart des contribuables, s'ils y réfléchissaient un tant soit peu, verraient dans l'augmentation des coûts un investissement permettant d'avoir l'esprit tranquille: après tout, une construction défectueuse met en danger la vie des gens et peut entraîner des dépenses et une responsabilité ultérieures.  Cela s'applique aussi bien aux constructeurs propriétaires qu'aux tiers.  Ils sont tous les deux justifiés de dire: [TRADUCTION] "Je paie pour un service d'inspection et tant que j'agis de bonne foi je devrais pouvoir me fier à l'exercice par la municipalité d'une diligence raisonnable pour veiller à ce que tous les édifices soient construits conformément aux normes établies dans les règlements municipaux".

 

    Enfin, je ne partage pas l'avis qu'en appliquant le droit de cette façon aux constructeurs propriétaires la municipalité deviendrait un assureur garantissant que les propriétaires respectent les normes de construction applicables.  Il faut garder à l'esprit qu'une municipalité, qui a pris la décision de principe d'inspecter des travaux de construction, n'est pas tenue de découvrir tous les vices cachés d'un projet donné ni toute dérogation aux normes applicables.  Ce serait imposer à la municipalité une norme impossible à respecter.  On s'attend plutôt à ce qu'une municipalité fasse seulement preuve de diligence raisonnable dans l'exercice de ses pouvoirs d'inspection.  Par conséquent, peu importe que l'obligation de diligence soit envers un constructeur propriétaire ou un tiers, la responsabilité de la municipalité ne sera retenue que pour les vices qu'on aurait pu raisonnablement s'attendre à ce qu'elle découvre et en ordonne la correction.  Cela ressort implicitement de l'arrêt Ville de Kamloops c. Nielsen de notre Cour.

 

    En résumé, je ne puis être d'accord pour dire que des considérations de principe militent contre la perception que les constructeurs propriétaires et les tiers peuvent se fier raisonnablement que la municipalité veillera à ce que la construction ne constitue pas une menace à leur santé ou à leur sécurité.

 

L'obligation de la municipalité relativement aux devis

 

    Comme le juge Cory l'a fait observer, l'inspecteur en chef des bâtiments a, en l'espèce, exercé son pouvoir discrétionnaire de ne pas exiger de plans d'ingénieur et, dans de tels cas, il était d'usage de se fier à des inspections sur place pour garantir la conformité aux normes du règlement.  Je suis disposé à accepter qu'il ne s'agit pas, en général, d'une façon de procéder déraisonnable.  La multitude de petits projets qui sont soumis à la municipalité doivent être traités de manière raisonnablement souple et efficace, et il ne fait pas de doute qu'un bon nombre des croquis et devis rudimentaires qui sont soumis à l'inspecteur ne contiennent pas toutes les données nécessaires pour permettre à la municipalité d'apprécier pleinement si un projet est conforme aux normes.  Il serait irréaliste de la part de la municipalité d'insister pour que les propriétaires soumettent des plans tout à fait adéquats pour ces projets.  Mais il serait tout autant déraisonnable d'imposer à la municipalité l'obligation de parachever tous ces plans.

 

    Il me semble toutefois qu'il incombe tout au moins à la municipalité d'examiner les devis et les croquis qui lui sont présentés.  Si leur examen révèle qu'ils peuvent raisonnablement servir à la construction d'un projet, il semblerait raisonnable de délivrer un permis.  L'inspecteur fonctionne à l'intérieur des paramètres d'un régime législatif où il est normal de s'assurer qu'un projet est parfaitement conforme aux normes du règlement à l'étape de l'inspection sur place.  L'imposition d'une norme plus exigeante à l'inspecteur municipal serait de nature à contrecarrer le pouvoir discrétionnaire de ne pas exiger de plans d'ingénieur.  Après tout, la municipalité n'est tenue que de faire preuve de diligence raisonnable.

 

    Le fait d'être inadéquat au sens d'être insuffisant est une chose; cependant le fait d'être inadéquat au sens d'être manifestement non conforme aux normes prescrites par le règlement en est une autre.  En l'espèce, il ressortait clairement des devis que le projet était de conception inadéquate.  Dans son témoignage, l'inspecteur des bâtiments a fait lui-même remarquer que le mur de soutènement ne tiendrait pas s'il était doté de l'armature d'acier prévue dans les devis.

 

    Dans ces circonstances, je conclus sans difficulté que les appelants ont fait preuve de négligence en l'espèce et, sous réserve d'autres considérations, qu'ils sont responsables de la perte résultant de cette négligence.  Toutefois, la négligence des appelants doit être appréciée dans le contexte décrit plus haut et, particulièrement, en fonction du régime législatif qui les régissait.  Ce régime prévoit la tenue d'inspections sur place au moment où des imperfections peuvent être corrigées au cours des travaux de construction.  Aux termes de ce régime, ces inspections sont effectuées à la suite d'un avis du propriétaire.  Le règlement impose carrément cette obligation au propriétaire à certaines étapes des travaux.  Je devrais peut-être mentionner le fait que le règlement inclut un entrepreneur dans la définition de propriétaire, mais je souligne qu'il s'agit d'une disposition globale; on ne saurait guère l'interpréter comme excluant le propriétaire à qui l'obligation est initialement imposée.  Invoquant ces dispositions, les appelants ont fait valoir que l'omission des propriétaires en l'espèce de donner avis en temps opportun de sorte que les appelants puissent effectuer une inspection sur place a eu pour effet de dégager ces derniers de toute responsabilité.

 

Le constructeur propriétaire négligent

 

    Je passe donc à l'examen des conséquences imputables à l'omission des propriétaires et de leurs entrepreneurs de donner l'avis d'inspection des travaux en temps opportun.  Je partage l'avis du juge Cory que cette omission constitue de la négligence, mais je ne partage pas son avis que cette omission doit dégager complètement la municipalité de toute responsabilité.  À mon avis, la remarque de lord Wilberforce qu'il n'existe aucune obligation [TRADUCTION] "envers un propriétaire négligent à l'origine de sa propre perte" ne s'applique pas aux faits de l'espèce.

 

    Je ne crois pas que l'affirmation de lord Wilberforce était destinée à viser toutes les omissions d'un constructeur propriétaire ou de ses entrepreneurs de se conformer aux règlements de construction applicables.  On peut s'attendre à ce que les entrepreneurs, dans le cours normal des choses, passent outre à certains aspects des règlements de construction.  C'est la raison pour laquelle les municipalités embauchent des inspecteurs des bâtiments qui ont pour mission de déceler ces omissions négligentes avant qu'elles posent un danger pour la santé et la sécurité du public.  Si, comme je le crois, les constructeurs propriétaires sont visés par l'obligation de diligence à laquelle est tenu l'inspecteur des bâtiments, il serait tout simplement illogique de présumer que tout acte négligent d'un constructeur propriétaire libère la municipalité de son obligation d'agir avec diligence raisonnable dans l'approbation des plans de construction et l'inspection de l'état des travaux.

 

    Ces considérations indiquent que ce n'est que dans des circonstances très bien définies que la remarque de lord Wilberforce s'appliquera.  Par exemple, je pense que le propriétaire négligent serait considéré comme le seul responsable de sa perte s'il passait outre sciemment aux règlements de construction applicables ou aux directives de l'inspecteur des bâtiments; voir les remarques du lord juge Stephenson, du lord juge Donaldson et de sir David Cairns dans l'arrêt Acrecrest Ltd. v. W. S. Hattrell & Partners (a firm), [1983] 1 All E.R. 17 (C.A.), aux pp. 25, 30 et 33 respectivement.  Encore une fois, il est possible que les constructeurs propriétaires ne s'acquittent aucunement des responsabilités qui leur échoient à juste titre; voir l'arrêt de la Cour d'appel de la Colombie‑Britannique McCrea v. White Rock, [1975] 2 W.W.R. 593, où un constructeur s'est fié déraisonnablement que la municipalité prendrait l'initiative d'inspecter l'état des travaux.

 

    Les exemples précédents ont ceci de commun qu'ils portent sur des situations dans lesquelles il est raisonnable de conclure qu'un constructeur propriétaire s'est, par ses actes, exclu de la portée de l'obligation de diligence de la municipalité.  Sir David Cairns l'explique bien lorsqu'il fait observer, dans l'arrêt Acrecrest Ltd. v. W. S. Hattrell & Partners (a firm), précité, à la p. 33, que le [TRADUCTION] "rôle des autorités locales [. . .] n'est pas d'empêcher l'auteur d'un méfait de persister dans la même voie".  À mon avis cependant, compte tenu des faits de l'espèce, la municipalité ne peut avancer un argument semblable et affirmer que les actes des propriétaires étaient tels qu'elle n'avait plus envers eux aucune obligation de diligence.  Et j'affirme cela même en faisant abstraction de la négligence initiale des appelants sur laquelle je reviendrai plus loin.

 

    Comme je l'ai souligné précédemment, la municipalité a délivré le permis de construction en tenant pour acquis qu'une inspection des lieux avant le coulage du béton lui permettrait d'établir la conformité du plan aux normes applicables.  L'inspection des lieux avant le coulage du béton est un élément clé du processus d'inspection parce qu'elle permet à l'inspecteur de déterminer si les fondations d'un projet sont conformes aux normes.  Lord Wilberforce traite précisément de ce point dans l'arrêt Anns v. Merton London Borough Council, précité, à la p. 753:

 

[TRADUCTION] L'un des aspects particuliers qui relève de la surveillance de l'autorité locale concerne les fondations des édifices ‑‑ une question qui est certainement d'une importance cruciale, particulièrement parce que cette partie de l'édifice finit par être recouverte au cours des travaux.  Par conséquent, toute faiblesse ou déficience engendrera un vice caché qu'un futur propriétaire de l'édifice ne pourra d'aucune façon découvrir:  en langage juridique, une inspection intermédiaire n'est pas possible.

 

    Parce qu'une inspection inadéquate des fondations constituera toujours une menace à la santé et à la sécurité du public, les règlements de construction municipaux comportent des mesures destinées à prévenir l'existence de ces [TRADUCTION] "vices cachés".  Ainsi, le règlement de construction de la municipalité de Vernon établit des normes précises pour les travaux de fondation et, comme le souligne mon collègue le juge Cory, la partie 700 du règlement municipal confère à l'inspecteur des bâtiments un large éventail de pouvoirs destinés à lui permettre de veiller à ce que ces normes soient respectées.  L'inspecteur des bâtiments peut ordonner la correction des travaux effectués incorrectement et peut de même ordonner la cessation des travaux non conformes au règlement municipal.  Comme je vais l'expliquer, ces pouvoirs de l'inspecteur d'exiger que les correctifs nécessaires soient apportés à l'ouvrage pour le rendre conforme aux normes revêtent une importance particulière en l'espèce.

 

    On ne peut nier que les propriétaires ont été négligents en omettant d'aviser assez tôt pour que l'inspection avant le coulage du béton ait lieu.  Le règlement municipal impose carrément cette obligation à tout propriétaire.  Mais il n'en demeure pas moins que lorsque l'inspecteur s'est rendu sur les lieux il aurait dû comprendre immédiatement que le mur de soutènement n'était probablement pas conforme aux normes.  Comme je viens de le souligner, il est évident que des fondations qui n'ont pas été inspectées peuvent engendrer des vices cachés.  Il en sera toujours ainsi et il existe en l'espèce deux autres faits qui rendent cet événement encore plus probable.  Premièrement, on doit se rappeler que la municipalité a délivré le permis à partir de plans inadéquats qui ne permettaient absolument pas d'évaluer de façon préliminaire la solidité des fondations.  De plus, en l'espèce, l'appréciation des plans aurait révélé que l'armature d'acier et l'empattement étaient inadéquats.  Deuxièmement, il y avait le fait révélateur qu'une fissure était déjà apparue dans le mur.

 

    Mon collègue est d'avis que l'omission des propriétaires de donner avis en temps opportun a "empêché [la municipalité] d'exécuter son obligation d'inspecter".  J'estime cependant qu'il est nécessaire d'envisager la question dans une perspective plus large et non d'insister simplement sur le fait que la négligence des propriétaires a rendu difficile la tenue d'une inspection particulière.  Il me semble que la question clé est de savoir s'il est raisonnable de conclure que, malgré la négligence des propriétaires, l'inspecteur était toujours en mesure de s'acquitter de l'obligation que le règlement municipal lui imposait, c'est‑à‑dire d'agir avec diligence raisonnable pour s'assurer que tous les travaux de construction soient exécutés conformément aux normes applicables du règlement municipal.  En d'autres termes, est‑il raisonnable, dans les circonstances, de conclure que s'il avait dûment exercé ses pouvoirs, l'inspecteur, bien qu'il ait été appelé tardivement, aurait pu prévenir le danger?  Voir la formulation de lord Bridge of Harwich dans l'arrêt Curran v. Northern Ireland Co‑Ownership Housing Association Ltd., [1987] A.C. 718, aux pp. 727 et 728.

 

    Lorsque la question est ainsi formulée, je pense que la réponse ne peut qu'être affirmative.  L'inspecteur ne pouvait se fier et ne s'est pas fié au plan qui lui a été soumis; ce plan était insuffisant.  Il a plutôt choisi de se fier seulement à l'inspection effectuée sur les lieux des travaux.  Et lorsqu'il s'est rendu sur place, il a fait face à une situation qui, si elle n'était pas corrigée, risquait manifestement de mettre en danger la santé et la sécurité du public, y compris celles des voisins et du constructeur propriétaire.  Il est évident que la cause du problème aurait sauté aux yeux si on avait demandé à l'inspecteur de venir au moment opportun.  Mais cela ne libère pas l'inspecteur de ses obligations.  Il faut se rappeler que l'inspecteur disposait à ce moment‑là de tous les pouvoirs nécessaires pour remédier à la situation.  Selon ma perception de l'affaire, il était de son devoir, étant donné la responsabilité qui lui incombait, d'ordonner la cessation des travaux et de prendre les mesures correctives nécessaires pour s'assurer que l'ouvrage soit conforme aux normes.

 

    L'inspecteur a plutôt ordonné qu'on surveille la situation pendant un certain temps et qu'on poursuive les travaux si on ne constatait pas d'autres dommages.  À mon avis, cela constitue de la négligence.  Lorsqu'un inspecteur des bâtiments autorise la poursuite de travaux donnés, cela doit être considéré comme une indication que l'inspecteur s'est assuré que le projet est conforme aux normes applicables.  Sur quoi d'autre un inspecteur des bâtiments qui agit avec prudence peut‑il se fonder pour autoriser la poursuite des travaux de construction?  En l'espèce, étant donné les faits, je ne vois pas comment l'inspecteur des bâtiments aurait pu, en faisant preuve de diligence raisonnable, s'assurer de la conformité des travaux aux normes applicables.  Même si l'on écarte le fait que le projet montrait déjà des signes de détérioration, l'inspecteur, n'ayant jamais inspecté l'ouvrage, ne disposait tout simplement d'aucun renseignement qui lui aurait permis de conclure que le projet était conforme aux normes.  En fait, si l'inspecteur avait simplement consulté les archives de la municipalité ou s'il s'était informé de la façon dont l'ouvrage était construit ou des matériaux utilisés pour le construire, les devis lui auraient permis de découvrir ce qu'il aurait été censé savoir en tout état de cause, c'est-à-dire que l'ouvrage était défectueux sous de nombreux aspects importants.

 

    Pour revenir alors à mon affirmation première qu'il serait déraisonnable de conclure que les propriétaires sont les "seuls responsables de leur perte", je perçois une distinction capitale entre la présente affaire et les cas où un constructeur propriétaire décide de passer outre au règlement de construction municipal ou ne se soucie absolument pas des responsabilités que lui impose le règlement municipal.  Dans ces cas, les constructeurs propriétaires ne peuvent raisonnablement prétendre que le préjudice subi découle de l'omission de l'inspecteur des bâtiments d'agir avec diligence raisonnable pour s'assurer qu'un projet de construction donné soit conforme aux règlements municipaux.  Par leurs actes, ils se sont exclus de la portée de l'obligation qui incombe à l'autorité publique.  En effet, leur violation des règlements permet de conclure qu'ils ne peuvent raisonnablement s'attendre à pouvoir se fier que l'inspecteur exercera dûment son pouvoir d'inspection de manière à prévenir toute menace à leur santé et à leur sécurité.  En résumé, il ne faut pas croire que l'obligation des inspecteurs des bâtiments va jusqu'à exiger qu'ils découvrent ceux qui sont conscients que les travaux se font illégalement ou ceux qui sont indifférents qu'il en soit ainsi et ceux qui persistent dans cette voie.

 

    En l'espèce, la situation est tout à fait différente.  Certes, les propriétaires n'ont pas respecté les règlements municipaux applicables.  On pourrait en effet qualifier cette violation de grave même si les propriétaires avaient chargé les entrepreneurs d'obtenir les permis requis.  Mais selon ma perception de l'affaire, le point essentiel est que rien dans la nature de la violation ne permet de conclure que les propriétaires ne devraient pas pouvoir s'en remettre à l'inspecteur des bâtiments pour ce qui est de s'acquitter de leur obligation de veiller à ce que le projet soit conforme aux normes.  Le règlement municipal lui‑même prévoyait que des violations du genre de celles commises en l'espèce pourraient se produire.  Voilà pourquoi les pouvoirs de l'inspecteur des bâtiments lui permettent d'arrêter les travaux et d'ordonner la correction des travaux effectués incorrectement lorsqu'il s'aperçoit de ces violations.

 

    En résumé, je suis incapable de partager l'avis du juge Cory selon lequel la violation par négligence des règlements municipaux par les propriétaires était telle qu'elle les rendait les seuls responsables de leur propre perte.  Pour revenir à la formulation de lord Bridge, précitée, je suis toujours d'avis, compte tenu des circonstances de l'espèce, que s'il avait exercé dûment les pouvoirs dont il disposait, l'inspecteur des bâtiments aurait pu prévenir les dangers causés par la négligence des propriétaires.  En n'exerçant pas ces pouvoirs, l'inspecteur des bâtiments a violé de nouveau son obligation d'agir avec diligence raisonnable pour veiller à ce qu'on respecte les règlements municipaux.

 

    Mais bien que je ne puisse partager l'opinion de mon collègue que l'obligation de l'inspecteur des bâtiments de découvrir les violations du règlement de construction et d'y remédier a été complètement éteinte par l'omission des intimés, je suis d'avis que ceux‑ci devraient assumer une certaine part de responsabilité pour les pertes qu'ils ont subies en raison de leur omission d'aviser l'inspecteur en temps opportun.  Le préjudice aurait pu être évité si un avis avait été donné au bon moment.  Le règlement, je le répète, impose carrément au propriétaire l'obligation d'aviser l'inspecteur.  Il ne pourrait pas vraiment fonctionner sans cette condition et, comme nous l'avons vu, dans le cas de petits projets, il y a d'autres raisons de faire de l'inspection sur place une condition essentielle à l'application raisonnablement souple et efficace du règlement.  Ce ne sont pas là des questions techniques au sujet desquelles le citoyen ordinaire doit se fier à un entrepreneur expérimenté.  Les gens devraient généralement savoir qu'un permis de construction est nécessaire et qu'il est impossible de procéder à des inspections lorsque les travaux de remblai sont terminés.  Il va de soi que les propriétaires se fient généralement à un entrepreneur pour donner avis au moment opportun, mais la responsabilité ultime incombe au propriétaire et non à la municipalité.  L'omission de donner avis au moment opportun impose à l'inspecteur l'obligation peu enviable de décider s'il y a lieu de procéder au dégagement coûteux de la surface recouverte.  Toute fissure dans le béton et son omission d'agir, quoique par négligence, peuvent dans une certaine mesure être raisonnablement imputées à la négligence dont a fait preuve le propriétaire en le plaçant dans cette situation.

 

    Néanmoins, il est clair que la majeure partie de la responsabilité en l'espèce incombe aux appelants.  Par conséquent, je suis d'avis de conclure que les appelants (la municipalité et ses inspecteurs) et les propriétaires intimés se sont rendus coupables de négligence contributoire et je suis donc d'avis de partager la responsabilité entre eux.  À mon avis, un juste partage de la responsabilité serait de l'ordre de 70 pour 100 à l'égard des appelants et de 30 pour 100 à l'égard des propriétaires, pour lequel, conformément aux ordonnances du juge de première instance, les appelants sont solidairement responsables.  En ce qui concerne les propriétaires et les entrepreneurs, il faut se rappeler que ces derniers s'étaient engagés par contrat à réaliser le projet et ils avaient donc l'obligation d'agir avec diligence et compétence raisonnables.  En réalité, outre le fait qu'ils n'ont pas effectués les travaux de construction de manière appropriée, c'est réellement leur faute, plutôt que celle des propriétaires, si l'inspecteur des bâtiments n'a pas été avisé au moment opportun.  Par conséquence, les propriétaires peuvent exercer un recours collectif contre les entrepreneurs pour toute la perte qu'ils ont subie.  Le juge de première instance a également fixé (et les appelants ne contestent pas cela) la part de responsabilité entre les entrepreneurs et les appelants à 60 pour 100 et à 40 pour 100 respectivement.  Ces ordonnances n'ayant pas été contestées, je me suis abstenu d'y toucher.

 

Dispositif

 

    Par conséquent, je suis d'avis d'accueillir le pourvoi et d'annuler l'arrêt de la Cour d'appel.  Les décisions du juge de première instance devraient être modifiées ainsi.  Dans l'action 241/81 Vernon, les demandeurs sont déclarés coupables de négligence contributoire jusqu'à concurrence de 30 pour 100 et le jugement rendu contre les appelants est réduit en conséquence.  Dans l'action 228/82 Kelowna, les défendeurs Peter et Voula Manolakos sont déclarés coupables de négligence contributoire jusqu'à concurrence de 30 pour 100 et les dommages‑intérêts que les appelants ont été condamnés à verser sont réduits en conséquence.  Les décisions du juge de première instance sont confirmées à tous les autres égards.

 

    Je suis d'avis de répartir les dépens entre les appelants et les propriétaires intimés en notre Cour et en Cour d'appel dans une proportion de 30 pour 100 pour les appelants et de 70 pour 100 pour les propriétaires intimés.  Les propriétaires et les appelants ont le droit d'obtenir des entrepreneurs le remboursement de ces dépens, savoir un remboursement intégral dans le premier cas et, dans le deuxième cas, un remboursement selon les parts de responsabilité que le juge de première instance a réparties entre les entrepreneurs et les appelants.

 

//Le juge Cory//

 

    Version française des motifs des juges Lamer et Cory rendus par

 

    LE JUGE CORY  (dissident en partie) ‑‑ Il s'agit en l'espèce de déterminer quelle était, le cas échéant, l'obligation de la municipalité de Vernon envers les intimés qui faisaient construire un mur de soutènement sur leur terrain.

 

Les faits

 

    Les intimés, Peter et Voula Manolakos, sont propriétaires d'une maison située sur un lot en pente raide dans la municipalité de Vernon.  Avant de pouvoir disposer d'une arrière‑cour et d'en profiter, ils devaient faire construire un mur de soutènement.  Les intimés ont conclu un contrat avec Ralph Gohmann pour la construction d'un mur, l'installation d'une clôture sur ce mur et l'exécution de travaux d'aménagement paysager.  Monsieur Gohmann a à son tour conclu un contrat de sous‑traitance avec Barry Barber pour la construction du mur de soutènement.  Monsieur Barber a présenté une brève proposition par écrit ainsi qu'un croquis rudimentaire du mur qui devait avoir 74 pieds de long, 8 pieds de haut et 8 pouces de large.  Bien que ni M. Gohmann ni M. Barber n'aient été des ingénieurs, ils ont soutenu qu'ils possédaient une expérience considérable dans la construction de ce genre d'ouvrage.

 

    Pour éviter d'avoir des problèmes avec le mur, les intimés ont communiqué par téléphone avec la municipalité de Vernon pour obtenir des renseignements au sujet d'un permis de construction.  En réponse à leur appel, William Morris‑Reade, un inspecteur municipal des bâtiments, a visité le site le 26 mai 1980.  À cette date, les travaux d'excavation étaient terminés et les coffrages de l'empattement étaient déjà en place.  Monsieur Morris‑Reade n'a pas effectué d'inspection mais il a avisé les intimés qu'un permis de construction était nécessaire.  Plus tard dans l'après‑midi, MM. Gohmann et Barber se sont présentés aux bureaux du service du bâtiment pour obtenir un permis.  Ils ont rencontré William Phillips, ingénieur et inspecteur en chef des bâtiments.

 

    On a remis à M. Phillips un croquis rudimentaire du mur et la proposition rédigée par M. Barber.  Monsieur Phillips s'est soigneusement renseigné auprès de l'entrepreneur et du sous‑traitant au sujet de leur expérience dans la construction de murs de soutènement et ceux‑ci l'ont assuré qu'ils avaient participé à de nombreux projets semblables.  Compte tenu de leur expérience et du coût relativement peu élevé du mur (5 000 $), M. Phillips a exercé le pouvoir discrétionnaire que le règlement municipal lui confère et a décidé de ne pas exiger qu'un plan du mur soit préparé par un ingénieur.  Il a conclu qu'il ne serait pas nécessaire d'obtenir de détails précis parce que la conformité aux normes des fondations du mur, de son emplacement, de son renforcement et du drainage pourrait être examinée lorsque les inspections expressément requises par le règlement municipal seraient effectuées sur place.  Il a donc donné les directives pour qu'un permis de construction soit délivré pour le mur de soutènement.

 

    Le règlement de construction de la municipalité de Vernon (comme la plupart des règlements de ce genre) oblige le propriétaire à aviser la ville lorsque certaines étapes de la construction sont terminées afin que les inspecteurs municipaux des bâtiments puissent procéder à des inspections.  On avait coulé le béton et commencé les travaux de remblai sans en aviser la ville.  Par conséquent, l'inspecteur municipal n'a pu procéder à l'inspection requise qui, si elle avait été raisonnablement bien faite, aurait révélé les vices de conception et de construction.

 

    Le 12 juin 1980, M. Manolakos a appelé M. Morris‑Reade, l'inspecteur municipal des bâtiments, pour l'aviser qu'il y avait une fissure dans le mur.  L'inspecteur s'est rendu sur les lieux pour vérifier le mur mais a constaté qu'une bonne partie des travaux de remblai avait déjà été effectuée.  Il a pu apercevoir une fissure mais il a été incapable d'évaluer la qualité des fondations du mur, de son emplacement, de son renforcement et du drainage pour la bonne raison que tout avait été recouvert.

 

    Monsieur Morris‑Reade a à son tour avisé M. Phillips de la fissure et celui‑ci s'est lui‑même rendu sur les lieux les 16 et 19 juin.  Il a suggéré à MM. Gohmann et Barber de surveiller la situation attentivement pour voir si le mur bougerait et de vérifier le drainage à partir de la maison.  L'entrepreneur n'a constaté aucun autre mouvement au cours des 20 jours suivants.  Il a donc terminé les travaux de remblai, d'aménagement paysager et de gazonnage et il a installé une clôture sur le mur.

 

    Le 19 février, les intimés ont constaté que le mur de soutènement bougeait.  Monsieur Manolakos a appelé l'entrepreneur général pour qu'il stabilise le mur et il a également avisé la ville du problème.  Les policiers sont arrivés sur les lieux et ont immédiatement pris des mesures pour protéger la vie et la propriété d'autrui en érigeant une barrière pour délimiter la zone.  On a ordonné aux intimés d'enlever le mur.  Heureusement, on a pu écarter tout danger physique pour les voisins qui habitaient en bas du mur bien que leurs propriétés aient subi des dommages.  Monsieur Manolakos a retenu les services d'un ingénieur qui a conclu que le renforcement du mur n'avait pas été fait correctement.  Monsieur Phillips a inspecté les lieux et tiré une conclusion semblable.  Il a témoigné que si une inspection des lieux avait été effectuée au moment opportun, avant que le béton soit coulé, on aurait mis fin au projet.

 

    Les intimés ont intenté une action contre l'entrepreneur, le sous‑traitant, les inspecteurs municipaux et la municipalité.  Les propriétaires voisins, M.M. Rothfield et Burtch, ont intenté une action contre les intimés qui à leur tour ont mis en cause les parties contre lesquelles ils avaient intenté une action.

 

Les décisions des tribunaux d'instance inférieure

 

    Le juge de première instance a conclu que la proposition initiale et le croquis rudimentaire du sous‑traitant étaient insuffisants pour justifier la délivrance d'un permis de construction et que la municipalité, par l'intermédiaire de ses inspecteurs des bâtiments, avait été négligente en délivrant un permis.  Dans les deux actions (celle intentée par les Manolakos et celle intentée par leurs voisins), il a fixé à 60 pour 100 la part de responsabilité de l'entrepreneur et du sous‑traitant et à 40 pour 100 celle de la municipalité et de ses inspecteurs.  Il a ordonné aux défendeurs de payer 12 416,68 $ de dommages‑intérêts aux Manolakos et 2 600 $ aux propriétaires voisins.

 

    Bien que la Cour d'appel ait été partagée sur d'autres questions, c'est à l'unanimité qu'elle a conclu que l'inspecteur M. Morris‑Reade ne pouvait pas être tenu responsable.  Cette conclusion n'a pas été contestée devant notre Cour.  La Cour d'appel, à la majorité, était d'accord avec le juge de première instance pour dire que l'inspecteur en chef des bâtiments, M. Phillips, et la municipalité étaient responsables.  Cette décision repose sur la conclusion que M. Phillips avait été négligent à deux égards:  premièrement, en omettant d'aviser les intimés que la proposition initiale était inadéquate, et deuxièmement, en omettant d'inspecter les lieux.  Les juges formant la majorité sont même allés jusqu'à dire que la municipalité s'était chargée de procéder à une inspection sur place avant que le béton soit coulé, ce qui dégageait les intimés de leur obligation d'aviser la municipalité du moment où cette inspection pourrait avoir lieu.

 

    Le juge Lambert, dissident, a conclu que bien que l'inspecteur en chef des bâtiments ait pu être négligent en accordant le permis de construction, les propriétaires intimés ne pouvaient raisonnablement se fier sur la ville pour garantir la conformité aux normes de leur propre plan du mur.  Il a décidé que les propriétaires ne s'étaient pas acquittés de leur obligation d'aviser la municipalité du moment où les inspections pourraient être effectuées.  Il a jugé que cette obligation était fondamentale parce qu'il était impossible que la municipalité suive tous les projets exécutés à l'intérieur de ses limites en vue de déterminer le moment des inspections.  Il a conclu qu'il y avait une différence importante entre la tentative des propriétaires de se fier sur la ville pour garantir la conformité aux normes de leur mur et la situation des propriétaires de bien‑fonds voisins.  Les voisins qui, contrairement aux propriétaires, n'avaient aucun droit de regard sur la conception ou la construction du mur pouvaient raisonnablement présumer que le règlement municipal serait respecté et que la ville s'assurerait de son respect.  À son avis, il convenait raisonnablement que les propriétaires voisins se fient sur l'inspecteur en chef des bâtiments pour garantir que les plans présentés étaient adéquats.

 

La loi et le règlement applicables

 

    La section (5) de la Municipal Act, R.S.B.C. 1979, chap. 290 et ses modifications, porte sur l'adoption et l'application des règlements de construction par les conseils municipaux de la Colombie‑Britannique.  L'article 734 prévoit en particulier:

 

    [TRADUCTION] 734.  Sous réserve de la présente loi, de la Health Act et de la Fire Services Act et de leurs règlements d'application, le conseil peut, pour la santé, la sécurité et la protection des personnes et des biens, par règlement municipal,

 

                                                                          . . .

 

    f)fixer les conditions générales régissant la délivrance et la validité des permis et l'inspection des travaux, des bâtiments et des ouvrages, et prévoir un mode d'imposition et de perception de droits et de frais d'inspection;

 

    L'article 740 de la section (5) et son règlement d'application prévoient que le Plumbing Code de la Colombie‑Britannique et certaines parties du Code national du bâtiment du Canada s'appliquent aux villes de la Colombie‑Britannique, y compris celle de Vernon.  Pour s'acquitter de ses obligations en vertu du Plumbing Code et du Building Code, et en application de l'art. 734 de la Municipal Act, la ville a adopté le règlement 2450 en 1976.  L'objet du règlement est formulé en ces termes:

 

[TRADUCTION101.  Objet:

 

Le présent règlement porte sur l'administration et l'application du Plumbing and Building Code et porte sur la construction, l'entretien, le déménagement et la sécurité des bâtiments situés à l'intérieur des limites de la municipalité de Vernon, mais non sur la qualité du sol.

 

    La section 300 précise la portée du règlement:

 

[TRADUCTION] Le présent règlement s'applique:

 

300.À la construction, à l'entretien, au déménagement, à la démolition et à la sécurité de tous les bâtiments, sous réserve des restrictions apportées par le Building Code.

 

    Le mur de soutènement des Manolakos était visé par le règlement en raison de la définition du terme [TRADUCTION] "bâtiment":

 

[TRADUCTION] "Bâtiment":

 

Désigne un ouvrage situé sur le sol qui est conçu, construit ou prévu pour supporter, abriter ou protéger les personnes ou les biens.

 

La section 600 énonce les obligations de l'inspecteur des bâtiments:

 

[TRADUCTION] 600.  Sous la surveillance du directeur du développement communautaire, l'inspecteur des bâtiments doit:

 

(i)                         appliquer le présent règlement;

 

(ii)consigner toutes les demandes reçues, les permis et les ordonnances délivrés, les inspections et tests effectués, et conserver copie de toutes les pièces et documents reliés à l'exercice de ses fonctions;

 

(iii)déterminer si les méthodes ou types de construction ou les matériaux utilisés dans la construction de tout bâtiment sont conformes aux exigences et aux dispositions du présent règlement.

 

    La section 700 énonce les pouvoirs conférés aux inspecteurs en vue d'exercer ces fonctions, y compris les pouvoirs d'entrer sur les lieux à toute heure raisonnable, de révoquer ou de refuser de délivrer un permis dans les cas où l'inspecteur juge que la méthode de construction n'est pas satisfaisante, d'ordonner la correction des travaux qui n'ont pas été effectués correctement et d'ordonner la cessation des travaux effectués contrairement au règlement.

 

    Deux autres sections du règlement sont particulièrement pertinents dans ce pourvoi:  la section 800 qui porte sur les permis de construction et la section 1000 qui porte sur les obligations du propriétaire.

 

    Le paragraphe 800(4) prévoit que l'inspecteur en chef des bâtiments a le pouvoir discrétionnaire de décider si un projet nécessite la production de plans d'ingénieur pour qu'il y ait délivrance d'un permis de construction:

 

[TRADUCTION800. . . .

 

    (4)Par dérogation à toute autre disposition du présent règlement, si l'autorité compétente est d'avis que les travaux projetés exigent des connaissances techniques spécialisées, elle peut exiger comme condition de la délivrance d'un permis que les plans, devis descriptifs et levés de terrain, ou toute partie de ceux‑ci, soient préparés et signés par un architecte ou un ingénieur et que la construction s'effectue sous la surveillance de l'un d'eux.

 

    L'article 1001 établit clairement que le propriétaire (qui par définition comprend l'entrepreneur et le sous‑traitant) est tenu de donner un préavis d'au moins 24 heures et de veiller à ce que des inspections aient lieu avant que le béton soit coulé et que les travaux de remblai soient exécutés:

 

[TRADUCTION1001.  Le propriétaire d'un bien‑fonds doit:

 

                                                                          . . .

 

e)donner un préavis d'au moins vingt‑quatre (24) heures à l'autorité compétente pour qu'elle inspecte et approuve les travaux:

 

(i)après que les coffrages de l'empattement et des fondations ont été mis en place, mais avant que le béton y soit coulé;

 

(ii)après le retrait des coffrages des fondations en béton et l'installation de tuyaux de drainage périphériques et d'un revêtement d'étanchéité, mais avant que les travaux de remblai soient exécutés contre les fondations;

 

    En vertu du par. 1000(1), le fait d'accorder un permis ne dégage pas le propriétaire [TRADUCTION] "de l'entière responsabilité d'exécuter les travaux ou de veiller à ce qu'ils soient exécutés conformément aux exigences du présent règlement ou du Building Code".

 

La municipalité avait‑elle une obligation de diligence envers les intimés?

 

    Notre Cour a examiné l'obligation de diligence qu'une municipalité peut avoir envers ses résidents dans l'arrêt Ville de Kamloops c. Nielsen, [1984] 2 R.C.S. 2.  Dans cet arrêt, le juge Wilson, s'exprimant au nom de la majorité, a retenu les critères établis par lord Wilberforce dans l'arrêt Anns v. Merton London Borough Council, [1978] A.C. 728, pour répondre à cette question.  Elle a reformulé de la façon suivante les deux questions qu'il faut poser pour déterminer s'il existe une obligation de diligence qui relève du droit privé (aux pp. 10 et 11):

 

1)y a‑t‑il des relations suffisamment étroites entre les parties (les autorités locales et la personne qui a subi les dommages) pour que les autorités aient pu raisonnablement prévoir que leur manque de diligence pourrait causer des dommages à la personne en cause?  Dans l'affirmative,

 

2)existe‑t‑il des motifs de restreindre ou de rejeter a) la portée de l'obligation et b) la catégorie de personnes qui en bénéficient ou c) les dommages auxquels un manquement à l'obligation peut donner lieu?

 

    J'admets que des critiques ont été formulées au sujet de l'arrêt Anns.  Voir, par exemple, les arrêts Governors of the Peabody Donation Fund v. Sir Lindsay Parkinson & Co., [1985] A.C. 210 (H.L.), Sutherland Shire Council v. Heyman (1985), 60 A.L.R. 5 (H.C.A.), et Yuen Kun Yeu v. Attorney‑General of Hong Kong, [1988] A.C. 175 (C.P.)  Malgré tout, l'interprétation formulée dans l'arrêt Anns que notre Cour a confirmée et approuvée dans l'arrêt Ville de Kamloops c. Nielsen, précité, est bien‑fondée.  Elle peut être appliquée utilement et devrait l'être dans tous les cas où on allègue qu'un mandataire du gouvernement a fait preuve de négligence ou d'inconduite.  Suivant les critères formulés dans l'affaire Kamloops, le critère du lien étroit ou des relations étroites, connu de tous depuis l'arrêt Donoghue v. Stevenson, [1932] A.C. 562, peut fort bien imposer à l'autorité publique une obligation de diligence à première vue.  Cependant, les dispositions législatives en vertu desquelles l'autorité publique doit agir peuvent fort bien restreindre la portée de cette obligation ou établir les conditions spécifiques de son exécution.  Je tiens à préciser qu'affirmer qu'une loi restreint la portée de l'obligation d'un mandataire du gouvernement peut signifier que la norme de diligence imposée au mandataire du gouvernement est réduite par les dispositions de la loi qui lui permettent d'agir.

 

    Les deux critères formulés dans l'arrêt Ville de Kamloops c. Nielsen, précité, établissent une distinction entre les deux séries de conditions applicables pour conclure à la responsabilité d'une autorité publique; premièrement, il faut conclure à l'existence de relations étroites entre l'autorité et la partie lésée et, deuxièmement, il faut définir la portée de l'obligation ou de la norme de diligence que l'autorité doit exercer envers la partie lésée et définir la catégorie de personnes qui bénéficie de cette obligation.  Dans cet arrêt, on a reconnu et souligné que la portée de toute obligation d'une autorité publique dépend de la loi qui la régit.  Dans cet arrêt, la Cour devait examiner un règlement municipal semblable à celui que la municipalité de Vernon a adopté.  On a souligné que l'inspecteur des bâtiments était responsable de l'application des dispositions du règlement.  En même temps, on a souligné expressément que le propriétaire avait l'obligation d'aviser l'inspecteur des bâtiments de la fin de certaines étapes de la construction pour que la municipalité puisse effectuer les inspections appropriées.  On a donc reconnu que la portée de l'obligation de l'autorité publique est fonction de la loi qui la régit et peut être restreinte par celle‑ci.

 

    Examinons maintenant comment s'applique le critère de l'arrêt Anns formulé par le juge Wilson dans l'arrêt Kamloops.  On se rappelle que le premier critère est le suivant:

 

1)y a‑t‑il des relations suffisamment étroites entre les parties (les autorités locales et la personne qui a subi les dommages) pour que les autorités aient pu raisonnablement prévoir que leur manque de diligence pourrait causer des dommages à la personne en cause?

 

    Notre Cour a conclu dans l'arrêt B.D.C. Ltd. c. Hofstrand Farms Ltd., [1986] 1 R.C.S. 228, à la p. 238, que le "lien étroit" exige un "lien particulier" qui existe "lorsque la défenderesse, étant dans une situation telle que les autres auront raisonnablement confiance en son jugement ou en son habileté, sait que la demanderesse se fiera à ses déclarations."  (Voir également les arrêts Sutherland Shire Council v. Heyman, précité, le juge Brennan, et Yuen Kun Yeu v. Attorney‑General of Hong Kong, précité.)  S'il s'agissait d'un cas où les intimés, en tant que propriétaires, avaient consulté William Phillips, en tant qu'ingénieur de pratique privée, au sujet d'un petit projet de construction, il semblerait alors qu'on ne pourrait distinguer les relations entre M. Phillips et les intimés de celles décrites dans l'arrêt Hedley Byrne & Co. v. Heller & Partners Ltd., [1964] A.C. 465 (H.L.)  Dans ces circonstances, les intimés auraient fort bien pu se fier au jugement ou à l'habileté de M. Phillips pourvu qu'il ait eu de bonnes raisons de croire que les intimés tiendraient compte de son avis.  Dans une telle situation, l'existence d'un lien particulier ou étroit serait clairement établie.

 

    Cependant, M. Phillips n'agissait pas en son nom personnel mais à titre de représentant de la municipalité appelante.  Quoi qu'il en soit, les relations étaient encore suffisamment étroites pour que la négligence de la part de M. Phillips pût raisonnablement être perçue par celui‑ci comme étant susceptible de causer un préjudice aux Manolakos.  Il est donc nécessaire d'examiner le deuxième critère pour conclure à la responsabilité, lequel prévoit:

 

2)existe‑t‑il des motifs de restreindre ou de rejeter a) la portée de l'obligation et b) la catégorie de personnes qui en bénéficient ou c) les dommages auxquels un manquement à l'obligation peut donner lieu?

 

    On peut constater, en appliquant ce critère, qu'il y a en l'espèce des motifs "de restreindre ou de rejeter" a) la portée de l'obligation et b) les personnes qui en bénéficient.  Il faut se rappeler que M. Phillips, même s'il était ingénieur, était un employé de rang supérieur qui exerçait certaines fonctions précises au nom de la municipalité.  Il n'avait pas à donner de conseils aux intimés ni à garantir que le projet d'amélioration de leur propriété (le mur de soutènement) serait bien construit.  Les intimés avaient retenu les services d'un entrepreneur qui devait veiller à leurs intérêts à cet égard.  En outre, la délivrance d'un permis de construction n'a pas eu et ne pouvait avoir pour effet de dégager les propriétaires intimés de leur obligation de veiller à ce que la construction du mur de soutènement soit faite en conformité avec les règlements municipaux.  La volonté de M. Phillips d'autoriser la réalisation de ce projet relativement petit et peu coûteux sans exiger que les intimés assument les coûts d'obtention de plans complétés par un ingénieur n'a pas non plus eu pour effet de dégager les intimés de cette obligation.

 

    Par son règlement, la municipalité a mis en place un système d'inspection conçu pour assurer qu'aux étapes critiques du projet, et avant qu'une nouvelle étape de la construction soit entreprise et que les erreurs antérieures soient dissimulées, l'état des travaux puisse faire l'objet d'un examen.  Comme je l'ai déjà souligné, il est impossible qu'une municipalité surveille constamment tous les projets de construction qui se déroulent dans les limites de son territoire à un moment donné.  Il revient à bon droit aux propriétaires d'aviser la municipalité qu'il est temps de procéder à l'inspection.  Lorsque le propriétaire donne l'avis au moment opportun, la municipalité doit vérifier l'état des travaux de façon raisonnable et convenable.  C'est là l'obligation que la municipalité s'est imposée à elle‑même en vertu de son règlement.  L'obligation concomitante imposée aux propriétaires était d'aviser la municipalité du moment où l'inspection pourrait être effectuée.  Puisque ni les Manolakos ni leurs entrepreneurs n'ont donné à temps le préavis requis quant au moment où les inspections cruciales pourraient être effectuées, ils ont violé leur obligation envers la municipalité et leur omission d'aviser cette dernière l'a empêchée de remplir son obligation d'inspecter.  En omettant d'aviser la municipalité, les Manolakos l'ont dégagée de toute responsabilité et leur action doit être rejetée pour ce seul motif.

 

    Il peut y avoir des cas où la municipalité serait responsable envers un propriétaire négligent.  Par exemple, si la municipalité avait dûment reçu avis de l'inspection mais avait inspecté de façon négligente sans avoir ainsi constaté un vice fatal dans la construction, elle pourrait être tenue responsable.  Cependant, lorsqu'un règlement oblige un constructeur propriétaire à aviser la municipalité du moment où l'inspection devrait être tenue et lorsque l'inspection aurait permis de découvrir le problème même qui finit par se manifester, l'omission par négligence du propriétaire d'aviser la municipalité empêche de demander réparation à cette dernière.  Ces propriétaires sont à l'origine de leur propre perte.  Ce sont les propriétaires et non la municipalité qui doivent être tenus responsable des pertes qu'ils subissent et qui doivent les assumer par suite de leur omission de se conformer au règlement de construction municipal qui leur imposait d'aviser la municipalité dans le délai imparti pour qu'elle puisse vérifier l'état des travaux.

 

    De plus, il n'était pas raisonnable que les intimés se fient sur l'accord de M. Phillips de délivrer un permis comme une indication que le mur serait bien construit.  Cette responsabilité reposait toujours, comme il se devait, sur les épaules des propriétaires qui ont retenu les services des entrepreneurs de leur choix pour exécuter les plans et la construction du projet et en être responsables en leur nom.

 

    Si le droit en matière de responsabilité délictuelle est, comme on l'affirme, une question de principe, il est donc juste que les propriétaires demeurent les premiers responsables des travaux qu'ils font exécuter sur leur bien‑fonds.  Il appartient aux propriétaires de veiller, par l'intermédiaire de leurs entrepreneurs et de leurs sous‑traitants, à ce que le bâtiment soit sûr, de construction solide et conforme au règlement municipal.  Il appartient également au propriétaire de veiller à ce qu'un avis d'inspection en bonne et due forme soit donné à la municipalité.  S'il en était autrement, on imposerait à tous les autres contribuables de la municipalité un fardeau déraisonnable et injuste parce qu'on exigerait que la municipalité assure le propriétaire de la conformité avec les règlements municipaux et, en ce sens, assure la bonne qualité de la conception et de l'exécution des projets entrepris par un propriétaire.

 

    Dans l'arrêt Anns v. Merton London Borough Council, précité, lord Wilberforce a indiqué qu'une autorité publique n'avait aucune obligation envers un propriétaire négligent qui est à l'origine de sa propre perte.  Voici comment il s'exprime à la p. 758:

 

    [TRADUCTION] Le bénéficiaire de l'obligation.  À mon avis, cette question ne soulève aucune difficulté.  Un homme raisonnable dans la situation d'un inspecteur doit comprendre que si les fondations sont recouvertes sans qu'elles aient l'épaisseur et la résistance requises par les règlements, il y a risque d'atteinte à la sécurité et à la santé des propriétaires ou des occupants de la maison.  C'est envers eux que l'obligation existe ‑‑ non pas, évidemment, envers un propriétaire négligent à l'origine de sa propre perte.  [Je souligne.]

 

Un propriétaire négligent est certainement responsable de sa perte lorsque, comme en l'espèce, le propriétaire qui omet par négligence d'aviser la municipalité qu'une inspection doit avoir lieu empêche la ville de prendre les mesures qui auraient permis d'éviter la perte.  On ne peut affirmer non plus que la municipalité est en partie responsable du préjudice subi par les propriétaires parce qu'elle n'a pas insisté pour obtenir des plans d'ingénieurs.  Pour ce petit projet, la municipalité pouvait se fier que les propriétaires se conformeraient au règlement et donneraient au moment opportun le préavis en vue de l'inspection des travaux.  Si cela avait été fait, l'inspection aurait permis de découvrir les vices de construction et de les corriger, et les propriétaires n'auraient donc pas subi de perte.  Bien que l'ingénieur de la ville ait accordé aux propriétaires la faveur de renoncer à exiger des plans d'ingénieurs, il a agi ainsi dans la perspective tout à fait raisonnable et justifiée que les propriétaires se conformeraient à l'exigence d'inspection imposée par le règlement et en sachant que l'inspection permettrait de découvrir les vices de construction.  C'est le manquement subséquent des propriétaires (et de leur entrepreneur) à leur obligation qui, en l'espèce, est la seule cause de leur perte.

 

    Par conséquent, je partage la conclusion du juge Lambert que les intimés ne peuvent avoir gain de cause contre M. Phillips ou la municipalité de Vernon.

 

La responsabilité de la municipalité envers les voisins

 

    Cette conclusion ne s'applique cependant pas aux actions intentées par les voisins des intimés contre la municipalité de Vernon.  Pour les motifs qui précèdent, il n'était pas raisonnable que les intimés, les Manolakos, se fient sur la municipalité pour garantir que le projet d'amélioration de leur propriété (le mur de soutènement) serait bien réalisé.  Il était cependant tout à fait raisonnable que les voisins, auxquels on ne peut rien reprocher et qui n'ont pas choisi les entrepreneurs et ne pouvaient faire en sorte que l'avis d'inspection requis soit donné à la municipalité, se fient sur la municipalité pour veiller à ce que la construction entreprise par les Manolakos ne compromette pas la santé et la sécurité des gens dont les propriétés étaient situées plus bas sur la colline.  Conformément à l'art. 734 de la Municipal Act, les conseils municipaux peuvent adopter des règlements, comme celui dont il est question en l'espèce, pour protéger la santé et la sécurité des personnes et pour la protection des biens‑fonds.  Le préjudice subi par les voisins fait précisément partie du type de préjudice que le règlement a pour but de prévenir.  En ce qui concerne les actions intentées par les voisins, il convient donc d'accepter la conclusion du juge de première instance que M. Phillips a été négligent en accordant un permis de construction à partir des renseignements incomplets qui lui avaient été soumis par l'entrepreneur et le sous‑traitant.

 

    Je suis d'avis d'accepter le partage des dommages proposé par le juge Lambert, c'est‑à‑dire de fixer à 30 pour 100 la part de responsabilité des intimés, les Manolakos, à 42 pour 100, celle de l'entrepreneur et du sous‑traitant, soit 21 pour 100 chacun, et à 28 pour 100 celle de l'inspecteur en chef des bâtiments à l'égard duquel la municipalité assume une responsabilité du fait d'autrui.  En outre, les dommages subis par les voisins peuvent à juste titre donner lieu à une indemnité compte tenu des faits de l'espèce.  Le mur de soutènement s'est effondré et les matériaux du mur ont glissé le long de la pente pour endommager le bien‑fonds des voisins.  Il n'est donc pas nécessaire d'examiner la question de l'indemnisation pour perte économique compte tenu des faits de l'espèce.

 

Dispositif

 

    En conséquence, je suis d'avis d'accueillir les pourvois de M. Phillips et de la municipalité de Vernon dans l'action intentée par les intimés, les Manolakos.  Je suis également d'avis d'accueillir leurs pourvois dans les procédures de mise en cause dans la mesure des conclusions de négligence contributoire de la part de M. et Mme Manolakos.

 

    Somme toute, le pourvoi de la municipalité est accueilli, l'ordonnance de la Cour d'appel et le jugement de première instance sont annulés et les actions des Manolakos sont rejetées avec dépens.

 

    Dans le dossier 22882‑82, Kelowna, savoir l'action intentée par les voisins des Manolakos, je suis d'avis d'accueillir le pourvoi et de modifier l'ordonnance de la Cour d'appel et le jugement de première instance en retenant la négligence contributoire des défendeurs Peter et Voula Manolakos dans une proportion de 30 pour 100, celle de Ralph Gohmann et de Harry Barber dans une proportion de 42 pour 100 (21 pour 100 chacun) et celle de la municipalité de Vernon dans une proportion de 28 pour 100.  Il n'y aura pas d'adjudication des dépens dans ce pourvoi.

 

//Le juge Wilson//

 

    Version française des motifs des juges Wilson et L'Heureux-Dubé rendus par

 

    LE JUGE WILSON  (dissidente en partie) ‑‑ Comme mes collègues les juges La Forest et Cory l'ont souligné, cette affaire doit être distinguée de l'affaire Ville de Kamloops c. Nielsen, [1984] 2 R.C.S. 2, puisqu'en l'espèce ce sont les propriétaires du bien‑fonds et non un tiers acquéreur subséquent qui poursuivent la municipalité pour négligence.  La question est de savoir si le défaut des propriétaires de s'acquitter de leurs obligations en vertu du règlement municipal doit les priver de tout recours contre la municipalité qui ne s'est pas acquittée de ses obligations.  Mon collègue le juge Cory répond par l'affirmative et mon collègue le juge La Forest répond par la négative.  Sur cet aspect, je partage l'opinion du juge La Forest.

 

    J'estime que le critère des liens étroits établi par lord Wilberforce dans l'arrêt Anns v. Merton London Borough Council, [1978] A.C. 728, est respecté en l'espèce.  La municipalité devait évidemment savoir qu'en violant son obligation elle pouvait causer un préjudice aux demandeurs tout comme elle devait évidemment savoir que cela causerait un préjudice aux tiers acquéreurs.  La question clé est de savoir s'il existe des raisons d'exclure les propriétaires de la catégorie des personnes envers lesquelles la municipalité a une obligation de diligence en droit privé.  Le juge Cory et le juge Lambert (dissident en Cour d'appel) se sont appuyés sur l'affirmation de lord Wilberforce, dans l'arrêt Anns v. Merton London Borough Council, selon laquelle un organisme public n'a aucune obligation de diligence [TRADUCTION] "envers un propriétaire négligent à l'origine de sa propre perte".  Le juge Cory affirme qu'il en est ainsi en l'espèce.  Si le propriétaire avait envoyé les avis requis par le règlement municipal, la municipalité aurait effectué les inspections nécessaires, découvert les vices de construction et vu à leur correction.  Mais, à mon avis, c'est oublier un aspect très important de l'affaire, c'est‑à‑dire que la municipalité a délivré aux entrepreneurs un permis de construction malgré les vices évidents de conception du mur.  La municipalité a pris la chance de pouvoir vérifier l'existence des vices de conception au fur et à mesure de l'évolution des travaux.  Cependant, elle n'a pas avisé les demandeurs en ce sens.  Par conséquent, il me semble tout à fait raisonnable que les propriétaires, sachant que le permis de construction avait été délivré en fonction du plan soumis par les entrepreneurs, aient présumé que ce plan avait reçu l'approbation de la municipalité et qu'ils pouvaient se fier que les entrepreneurs donneraient tous les avis qui devraient être donnés en leur nom, comme propriétaires.  Après tout, c'est ce qui se produit normalement.  Les entrepreneurs sont, en temps normal, les mandataires du propriétaire à cette fin.  Ils sont compris dans la définition de [TRADUCTION] "propriétaire" que donne la Loi.  Ils sont avant tout responsables de la construction d'un mur conforme aux normes et ils savent quand les étapes cruciales d'inspection par la municipalité sont atteintes.  De plus, ils connaissaient toute l'importance, compte tenu des vices de leur plan, de donner les avis à temps afin de permettre à la municipalité d'effectuer son inspection.  Par contre, les propriétaires ne pouvaient aucunement savoir qu'ils couraient un risque particulier en se fiant sur les entrepreneurs pour donner les avis.  Si la municipalité avait avisé les propriétaires que le plan était défectueux et qu'il était donc essentiel tant pour la sécurité des propriétaires que pour celle de leurs voisins que les avis requis soient donnés, je ne doute pas que les demandeurs se seraient chargés de cette question personnellement ou, à tout le moins, se seraient assurés auprès de leurs entrepreneurs que cela soit fait.  Mais en raison de cette omission de la municipalité qui a incité les demandeurs à se fier aux entrepreneurs, comme cela se fait normalement, je ne crois pas que l'on puisse dire des demandeurs qu'ils ont été "négligents" et, encore moins, qu'ils sont "à l'origine de leur propre perte".

 

    Je crois que, dans les circonstances de la présente affaire, la négligence doit signifier plus que l'omission, de la part du propriétaire, de donner personnellement les avis requis par le règlement municipal et, à l'appui de cette opinion, je mentionne l'arrêt de la Cour d'appel de l'Angleterre Dennis v. Charnwood Borough Council, [1982] 3 All E.R. 486, où, malgré le fait que les demandeurs aient omis de respecter toutes les exigences du règlement municipal, le lord juge Templeman a affirmé, à la p. 489:

 

    [TRADUCTION]  À mon avis, si les autorités locales peuvent se rendre coupables de négligence dans les limites prescrites dans l'arrêt Anns relativement au pouvoir discrétionnaire d'inspecter les travaux de construction, elles doivent de même pouvoir être déclarées coupable de négligence pour avoir omis de faire preuve de diligence raisonnable dans l'examen et l'approbation des plans.

 

    On ne prétend pas que M. et Mme Dennis, les propriétaires du bâtiment, ont été négligents ou à l'origine de leur propre perte.  Ils pouvaient se fier au constructeur et au conseil.  Ils pouvaient réclamer des dommages‑intérêts au constructeur s'il était négligent.  Ils pouvaient réclamer des dommages‑intérêts au conseil si celui‑ci avait, par négligence, violé son devoir de faire preuve de diligence raisonnable dans l'examen du plan de la maison ou dans l'exercice de son pouvoir discrétionnaire d'inspection et de surveillance.

 

    La Chambre des lords a expliqué l'arrêt Dennis v. Charnwood Borough Council dans l'arrêt Governors of the Peabody Donation Fund v. Sir Lindsay Parkinson & Co., [1985] A.C. 210, dans lequel lord Keith a affirmé, aux pp. 244 et 245:

 

[TRADUCTION]  À mon avis, on peut justifier l'arrêt en disant que les demandeurs, à titre de propriétaires qui devaient occuper la maison, étaient visés par l'obligation de diligence établie dans l'arrêt Anns.  Ils étaient de ceux dont la santé ou la sécurité risquait forcément d'être compromise si les fondations de la maison étaient défectueuses.  Il ne fait pas de doute qu'en vertu de la ratio decidendi de l'arrêt Anns tout acquéreur subséquent occupant la maison aurait eu un recours contre les autorités locales.  Les demandeurs avaient violé certaines dispositions essentielles des règlements municipaux applicables portant sur la conformité des fondations, mais il demeure que les plans des fondations prévues avaient été soumis aux autorités et approuvés par celles‑ci.  On peut raisonnablement conclure que cette approbation était une indication que les fondations étaient satisfaisantes et, si on considère que les demandeurs eux‑mêmes n'avaient aucune connaissance technique et ne saisissaient pas la gravité de la situation, et que leurs propres santé et sécurité étaient en cause, il serait déraisonnable et injuste de conclure que les autorités locales n'avaient aucune obligation envers eux.

 

    J'estime que la présente affaire se rapproche de l'affaire Dennis et je lui appliquerais la dernière phrase de cet extrait du jugement de lord Keith.  Nous sommes en présence de propriétaires inexpérimentés qui voulaient qu'un mur de soutènement soit construit sur leur propriété et qui s'en sont remis aux compétences de leurs entrepreneurs et à la fonction de surveillance de la municipalité.  Les deux les ont laissés tomber.  J'estime qu'il était tout à fait raisonnable que les demandeurs se fient à la municipalité en cette qualité particulière puisqu'elle avait délivré un permis autorisant le début des travaux sans les aviser qu'elle, la municipalité, prenait un risque calculé en agissant ainsi et que des inspections ultérieures des lieux étaient donc absolument essentielles.

 

    Je suis d'avis de rejeter les deux pourvois avec dépens.

 

    Pourvoi accueilli, les juges LAMER et CORY sont dissidents en partie, les juges WILSON et L'HEUREUX‑DUBÉ sont dissidentes en partie.

 

    Procureurs des appelants:  Watson Goepel Maledy, Vancouver.

 

    Procureur des intimés:  DuMont & Company, Armstrong.

 

 

 

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