Supreme Court Judgments

Supreme Court of Canada

Dufresne v. Perefontaine; Vallee v. Prefontaine, (1892) 21 SCR 607

Date: 1892-12-13

JOSEPH MOISE DUFRESNE et al., (CONTESTANTS)

Appellant;

And

TOUSSAINT PRÉFONTAINE (CLAIMANT)

Respondent.

J. B. VALLEE (Contestant)

Appellant;

And

TOUSSAINT PRÉFONTAINE (CLAIMANT)

Respondent.

1892: Oct 12; 1892: Dec 13

PRESENT:—Strong, Fournier, Taschereau, Gwynne and Patterson JJ.

ON APPEAL FROM THE COURT OF QUEEN'S BENCH FOR LOWER CANADA (APPEAL SIDE).

Builder's Privilege—Arts. 1695, 2013, 2103 C. C.—Expert—Duties of-— Procès-verbal—Arts. 333 et seq C. C. P.

Held, l. That it is not necessary for an expert when appointed under under art. 2013 C.C., to secure a builder's privilege on an immovable to give notices of his proceedings to the proprietor's creditors such proceedings not being regulated by arts. 322 et seq. C. C. P.

2. That there was evidence in this case to support the finding of fact of the courts below, that the second procès-verbal or official statement required to be made by the expert under art. 2013 had been made within six months of the completion of the builder's works.

3. That it was sufficient for the expert to state in his second procès-verbal made within the six months that the works described had been executed and that such works had given to the immovable the additional value fixed by him. The words "executes suivant les régles de l’art” are not strictissimi juris.

4. That if an expert includes in his valuation works for which the builder had by law no privilege such error will not be a cause of nullity but will only entitle the interested parties to ask for a reduction of the expert's valuation

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APPEALS from two judgments of the Court of Queen's Bench for Lower Canada (appeal side) ([1]) which confirmed judgments dismissing appellants contestations of the respondent's claim against the insolvent estate of C. & N. Vallée.

The following are the material facts:—

On December 19th, 1887, a notarial contract was passed between Cyrille Vallée, one of the insolvents, and Levesque & Désy, contractors, by which the latter undertook to construct, according to the plans and specifications prepared by Vallée's architect, all the wood work in a hotel to be built for Vallée, on cadastral lot 237 of the parish of Vaudreuil. The work was to be completed on May 1st, 1888, and the contractors to be paid $10975.00.

Before the beginning of the work, on the 14th of January, 1888, Levesque & Désy presented to one of the Superior Court judges for the district of Montreal, a petition to have an expert appointed to establish the value of the land upon which the work was to be done and have a procès-verbal of the same drawn up in order to take a builder's privilege on said land.

Mr. Justice Grill granted the petition on the same day and appointed as such expert Peter O'Cain, of the town of St. John district of Iberville, contractor.

Peter O'Cain, having first been sworn, went to visit "La Pointe Masson, " known as official number 237 of the parish of Vaudreuil; and by deed passed before notary Decary, on the 16th of January, 1888, he prepared a procès-verbal stating he had found out that there were about 172,574 feet in superficies; on said building lot were stone foundations 92 feet in front and 9 feet and 7 inches in width; a first range of beams had been laid on these foundations with a rough floor on

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and he valued the whole land and improvements at the sum of $1,939611. This procès-verbal was registered on the 17th of January, 1888,

The contractors executed their contract, which the appellants claimed was completed and accepted by C. & N. Vallée on the 1st May, 1888, but which was found by the courts below to have only been completed in August as claimed by the respondent.

On December 5th, 1888, Levesque & Désy petitioned the same judge for the appointment of another expert, to receive and accept the work in question, and to establish, by an official statement, the additional value given the property by such work, and one Aubry was accordingly appointed.

On 6th December, 1888, Aubry made a procès-verbal by which he declared that on examining all the work done by the contractors, to wit., " tous les ouvrages en bois dans la construction d'un hôtel" built on the land in question, he values this work at $13,050.00, at which sum he also fixed the additional value.

On the 10th of January, 1889, C. .& N. Vallée made a judicial abandonment of their property and on March 14th 1889 the curator sold en bloc all the immovables of the estate, consisting of lots 237 and three little islands being lots 372, 373, 374, of the parish of Ste. Jeanne de l'Isle Perrot for $12,650.

On the 23rd February, 1889, Levesque & Désy transferred, for value, to respondent all their rights, claims and privileges against C. & N. Vallée and against said lot 237 for the payment of the sum of $7,693077, balance due them for the execution of the works.

in the 20th of May, the respondent filed in the hands of the curator. Desmarteau, his sworn claim against the estate for $7,436.32; the curator prepared his dividend sheet and collocated respondent for $7,288.44, on the ground that his claim was secured by 39

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buildes's privilege. Appellant, Dufresne, who had a mortgage on the property for $2,257.00, registered on the 9th August, 1888, and appellant, L. Vallée, who had another mortgage on the same property for $3,077. 50, and registered on 17th October, 1888, contested the respondent's alleged privilege, and the collocation made by the curator and further contested the dividend sheet itself because of the distribution of the above price of sale between the respondent, and the bailleur de fonds creditors, without a previous relative valuation (ventilation). The grounds urged by the contestation "were '.

1. The second procès-verbal, was made too late, having been prepared and registered more than six months after the completion of the work.

2. The second procès-verbal, was null, because it omitted to state that the works in question were accepted by the expert, Aubry.

3. By their first petition the contractors only demand a privilege for the work to be done under the contract. But, as a matter of fact, they did extra work, not contemplated by nor connected with the contract, and the second expert instead of fixing the additional value given by the contract work, established the additional value conferred by all the work done by Levesque & Désy, without distinguishing between the contract and non-contract work.

4. The petitions for appointment of experts are null, not having been filed in the prothonotary's office, nor entered in the minute book.

5. At all events, the respondent was collocated for too much, not more than $5,000.00 remaining due for work done under the contract.

6. In any case a relative valuation should have been made before dividing the price of the several immovables sold en bloc,

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The respondent joined issue on the contestation in so far as they attacked his privilege, but consented that a ventilation be made, asking, however, that the contestation be dismissed with costs.

The Superior Court (Tellier J.) set aside the collocation in respondent's favour, because no previous ventilation had been made, and ordered such ventilation. The judgment, however, maintained respondent's privilege, ordered that he he collocated for whatever sum might be fixed by the ventilation, and condemned appellants to pay the costs. On appeal this judgment was confirmed by the Court of Queen's Bench. Both appellants appealed to the Supreme Court of Canada, and the two appeals were argued together.

The articles of the Civil Code bearing on the subject are referred to in the judgments hereinafter given.

Geoffrion Q.C., and Beique Q.C., appeared for the appellants, Dufresne et al and Geoffrion, Q.C. and Beaudoin, Q.C., appeared for the appellant Vallée and contended that arts. 1695, 2013, 2103, CO., and arts. 333 and 334 C.C. P. had not been complied with, it being necessary for the respondent to show

1. That a statement of the original condition of the premises be prepared by a judicial expert, who—as nothing is said to the contrary—must be deemed subject to the rules governing experts generally, and among others to that rule which requires notice to the parties interested.

2. That the work done be in fact accepted and received by another judicial expert, within six months of its completion.

3. And the fact of such acceptance,—i. e. of an acceptance by such person and within such time—be established by a second statement, which must also establish the value of the work, and that none of the

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above requirements had been complied with in the ¡ present case.

The learned counsel cited and relied on the following authorities:

Lepage—Lois des bâtiments ([2]); Frémy-Ligneville-Legislation des bâtiments ([3]); Brown v. Smith ([4]); Farmer v. O'Neill ([5]); Carre & Chauveau ([6]); Dalloz Rep. ([7]); Laurent ([8]); Aubry & Rau ([9]); Pont ([10]); Troplong ([11]).

GIROUARD, Q.C., and Madore, appeared for the respondent, and contended that all the requirements of the law had been sufficiently complied with, adopting the reasoning of Mr. Justice Blanchet in the court below([12]), and in addition cited and relied on Gilbert et til. v. de Lahhèze ([13]); Vauger v. carny ([14]); Rayon & Collet, Dictionnaire de la Propriété bâtie ([15]); Dalloz Codes Annotés ([16]); Troplong, Privilèges & Hypothéques ([17]), and art. 345, C. C. P.

Geoffrion in reply cited Robert et al. v. Rieutord ([18]).

STRONG J. concurred with Fournier J.

FOURNIER J.—Le present appel est d'un jugement de la Cour du Bauc de la Reine confirmant celui de la Cour Supérieure maintenant la réclamation de l'intimé contre la société en faillite de C. et N. Vallée. Cette réclamation était fondée sur un privilège de construction obtenu en vertu de l'article 2013 du Code Civil. L'appelant a contesté le privilège réclame et sa contestation a été renvoyée.

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Les faits suivants ont donné lieu aux diverses questions soulevées en cette cause.

Le 19 décembre 1887, Lévesque et Désy, entrepreneurs-menuisiers. s'engagèrent par acte authentique

A faire executer et parfaire, sur le lot numéro 237 du cadastre de Vaudreuil, pour le compte de Cyrille Vallee, propriétaire d'icelui, tous les travaux et ouvrages nécessaires et requis pour la construction d'un hôtel pie le dit C. Vallée était à faire construire et ériger au dit endroit et ce, en bons matériaux, suivant les, règles de l'art et aux aires de l'architecte, sous la surveillance duquel les travaux devaient être faits pour la somme dc $10,975.00.

Conformément aux dispositions de l'art. 2003 C.C. ils s'adressèrent à un juge de la Cour Supérieure et en obtinrent un ordre nommant Peter O'Cain, expert pour constater l'état des lieux où devaient être érigées les constructions projetées. Celui-ci fit rapport par acte notarié constatant:

1° Ou'il existait sur le terrain en question un solage en pierre mesurant 92 pieds de front sur 99 pieds et seps pouces de profondeur; qu'un premier rang de soliveaux y était pose, ainsi qu'un plancher brut; 2° qu'il évacuait le terrain à la somme de mille piastres et le solage, le rang de soliveaux et le plancher à $931.11. Ce procès-verbal a été enregistré le lendemain, 17 janvier 1888.

Après l'accomplissement de ces formalités et l'hôtel étant alors terminé Désy et Lévesque demandèrent au juge la nomination d'un autre expert pour accepter et recevoir les dits ouvrages. Ferdinand Aubry fut nommé le 5 décembre 1888, par ordonnance du juge:

Aux fins de recevoir et accepter les dits ouvrages, et faire le procès verbal requis par la loi en pareil cas.

Le 6 décembre 1888 Aubry par un procès-verbal notarié fit rapport:

Qu'après avoir examiné le terrain et les travaux faits, par Lévesque et Désy, savoir: tous les travaux en boss nécessaires dans la construction d'un hôtel bâti sur l'emplacement susdit, il estimait les travaux et les ouvrages faits, pat, les dits Lévesque et Désy, dans la construction du dit hotel à la somme de $13,050.00, étant cette dite somme la plus-value donnée à l'emplacement, par les ouvrages faits par les dits

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Lévesque et Désy dans la construction du dit hotel, pour laquelle dite somme, les dits Lévesque et Désy ont droit d'avoir privilège et hypo thèque de constructeurs.

Le 11 'Décembre 1888, enregistrement du second procès-verbal conformément à l'art. 2103 C.C.

Le 10 janvier 1889 la société C. N. Vallée, propriétaire de l'hôtel en question fit cession de biens pour le bénéfice de ses créanciers le 14 mars 1889. Le curateur duement autorise vendit en bloc tous les immeubles appartenant à la dite faillite, consistant dans le lot 237 et aussi dans les lots 372, 373, 374, de la paroisse de Ste. Jeanne de l'Isle Perrot, pour une somme totale de $12,650.

L'intimé comme cessionnaire de Lévesque et Désy produisit une réclamation de $7,436.22 pour balance due sur la construction de l'hôtel. Dans son projet de loi de distribution dès deniers, le curateur a d'abord colloqué les créanciers bailleurs de fonds au montant de $3,678.10 et ensuite, l'intimé, pour $7,288.44 sur le principe que sa réclamation était fondée sur le privilège de constructeur.

L'appelant créancier hypothécaire sur le lot n° 237 a contesté le privilège réclame par l'intimé, ainsi que la collocation faite par le curateur et le projet de distribution du prix de vente entre l'intimé et les bailleurs de fonds, parce qu'il n'avait pas été préalablement fait une ventilation des dies immeubles

Les moyens de contestation invoqués sont 1^o que le second procès-verbal a été fait trop tard; ayant été prépare et enregistré plus de. six mois après que les ouvrages eurent été complétés et qu'avis des procédés de l'expert n'a pas été donné aux parties.

20 Nullité du second procès-verbal parée qu'il n'y est pas dit que les ouvrages en question ont été acceptés par l'expert Aubry.

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30 Paree que dans l'estimation de la plus-value, l'expert Aubry n'a pas fait la distinction entre les ouvrages faits conformément aux stipulations du contrat et ceux qui out été faits en addition et hors du dit contrat.

4. Que les nominations d'experts sont nulles parce que les requêtes n'ont pas été produites au bureau du protonotaire ni entrées dans les registres de la cour.

5. L'intimé a été colloqué pour un montant trop élevé, -parce qu'il n'était dû que $5,000 sur les ouvrages du contrat.

6. Qu'il aurait dû être fait une ventilation des dits immeubles avant le partage du prix de la vente faite en bloc. L'intimé a lie contestation et a consenti à ce qu'il fut fait une ventilation des dits immeubles et elle a été ordonnée par le juge de la cour Supérieure.

Les principales dispositions de la loi concernant le privilège des architectes et constructeurs sont les suivantes:

Art. 1695. Les architectes, constructeurs et autres ouvriers ont un privilège sur les édifices et autres ouvrages par eux construits pour le paiement de leurs ouvrages et matériaux, sujets aux regles contenues an titre des privilèges et hypothèques et au titre de l'enregistrement des droits réels.

Art. 2013. Le constructeur ou autre ouvrier, et l'architecte ont droit de préférence seulement sur la plus-value donnée à l'héritage par leurs constructions, à l'encontre du vendeur et des autres créanciers, pourvu qu'il ait été fait par un expert nommé par un juge de la cour Supérieure dans le district, un procès-verbal constatant l'état des lieux où les travaux doivent être faits, et que dans les six mois a compter de leur achèvement, les ouvrages aient été acceptes et reçus par un procès-verbal contenant aussi une évaluation c es ouvrages faits, et dans aucun cas le privilège ne s'étend an delà de la valeur constatée par le second procès-verbal, et il est encore réductible an montant de Ta plus-value qu'a l'héritage an temps de Ta vente. Au cas d'insuffisance des deniers pour satisfaire le constructeur et le vendeur on de contestation, la plus-value donnée par les constructions est constatée au moyen d'une ventilation faite conformément aux prescriptions contenues an code de procédure civile.

Art. 2103. Le privilège du constructeur ne date que du jour' de l'enregistrement du procès-verbal constatant l'état des lieux tel

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que requis au titre des privilèges et hypothèques, et il n'a d'effet à l'égard des autres créanciers enregistrés que par l'enregistrement du second procès-verbal constituant l'évaluation et la réception des ouvrages faits, dans les trente jours à compter de sa date.

La plus sérieuse des objections faites par l'appelant contre la procédure de l'intimé pour obtenir le privilège de construire est celle, sans doute, alléguant que le second procès-verbal constatant l'évaluation et la réception des ouvrages n'a pas été fait dans les six mois à compter de l'achèvement des travaux. Cette condition est de rigueur et s'il était vrai que le second procès-verbal n'a été fait qu'après l'expiration des six mois le constructeur n'aurait pas de privilège. Il en serait de même s'il n'avait pas été enregistré dans le même délai, car le privilège ne date que du jour de l'enregistrement du premier procès-verbal constatant 1 état des lieux, et le privilège n'a d'effet à l'égard des autres créanciers enregistrés, que par l'enregistrement du second procès-verbal constatant l'évaluation et la réception des ouvrages.

Ce second procès-verbal a été fait le 6 décembre 1889, en forme notariée par Aubry nommé expert par ordon nance du juge Grill; et a été dûment enregistré le 11 décembre même année. L'appelant prétend qu'il s'était alors écoulé plus de six mois depuis l'achèvement des travaux.

D'après lui, les ouvrages ont été terminés le ter mai 1888, et il cite à l'appui de ce fait, un reçu de Lévesque et Désy reconnaissant avoir reçu de C. Vallée la somme de $7,657077 par billet pour travaux faits à Vaudreuil, et mentionnant le ter mai comme date de la livraison de l'hôtel. Bans ce règlement qui n'était pas final, il n’est pas fait mention que les ouvrages entre pris sont achevés.

Il est vrai que vers cette Capoue Vallée a pris possession de l'hôtel et qu'il a été ouvert au public mais de

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cela on ne peut conclure que les ouvrages étaient achevés. Il est au contraire prouvé par de nombreux témoins que les travaux se sont continués très tard dans la saison Pour établir cette date il est nécessaire de re courir à la preuve faite sur ce point. C'est une question de fait qui peut être prouvée par la preuve testimoniale. L'enquête établit que les travaux étaient assez avancés pour que Vallée put prendre possession de l'hôtel au mois de mai mais elle établit aussi que les ouvriers des constructeurs ont continué d'y travailler pendant les mois de mai, juin etjuillet,c'est-à-dire pendant un temps assez long après le ter mai, pour que le délai de six mois n'ait pas été expire lors de la confection du second procès-verbal.

Il est encore fait une autre objection à la légalité de ce second procès-verbal, c'est que, dit l'appelant, les privilèges étant de droit étroit, les formalités pour les obtenir doivent être rigoureusement observées —et il n'est pas fait mention dans ce second procès-verbal que l'expert a acceptée les ouvrages En question. Il est vrai que les privilèges sont de droit étroit;—dans ce sens qu'on ne doit pas les étendre d'un cas à un autre,— mais il ne s'ensuit pas moins qu'ils sont soumis aux règles d'interprétation et qu'on ne peut leur appliquer des nullités qui ne sont pas prononcés par la loi. Ils doivent comme les autres transactions être interprétés de manière à produire leur effet. L'article 2013, en disant que les ouvrages doivent être acceptés et reçus dans les six mois, imposait-il à l'expert Aubry, l'obligation de se servir des termes mêmes de l'article, "acceptés et reçus." Ces expressions sont-elles sacramentelles, ne pouvait-il pas y substituer d'autres expressions rendant tout aussi bien l'idée de l'acceptation et de la réception que s'il avait fait usage de ces deux mots.

L'appelant s'est aussi plaint qu'aucun avis n'a été donné aux parties intéressées par les experts avant de

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procéder à l'expertise. Quelles sont ici les parties intéressées? L'appelant a voulu sans doute indiquer les créanciers de Vallée, et non les propriétaires de l'hôtel au nom desquels il n'a aucun droit de prendre une telle objection, et encore moins les contacteurs qui faisaient eux-mêmes la demande d’expertise. Les parties intéressées dans ces procédures ne peuvent être autre que le propriétaire d'un côté et les contacteurs de l'autre. Les créanciers antérieurs n'ont aucun intérêt à être appelés lors de ces procédures qui ne peuvent en aucune manière affecter leurs intérêts. Il ne s'agit que de créer au profit d'un tiers une hypothèque ou plutôt un privilège sur une propriété qui n'existe pas encore, mais qui va être créée par le travail et la valeur des ouvrages que ce tiers se propose de continuer. Rien n'est plus juste que le tiers soit préféré à tous autres sur la propriété qu'il va créer par son travail. Il n'inter vient donc nullement avec les droits existant antérieurement sur cette propriété et ceux qui les possèdent sont absolument sans intérêt à recevoir avis des procédés qu'il fait pour s'assurer un privilège sur le produit de son travail.

Pour les créanciers postérieurs à l'enregistrement du premier procès-verbal, comme ils prennent rang après le privilège du constructeur, lorsque le second procès-verbal a été fait et enregistré, la loi les traite comme parfaitement étranges à l'opération de l'expertise. N'y ayant pas été parties, la loi leur donne le droit de l'attaquer, de contester la plus-value rapportée par l'expert et même de la faire mettre de côté comme étant à leur égard res inter alias acta. Lesage Lois des bâtiments ([19]) dit que lors de la première opération il n'y a aucune contradiction; pour la seconde il ne mentionne comme parties intéressées que le proprié

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taire et tous ceux qui out droit au privilège. A la page 91 il ajoute.

Cette seconde opération qui se fait toujours entre le propriétaire et ceux qui ont travaillé a la construction a pour but de fixer ce qui est dû a ces derniers.

Frémy de Ligneville ([20]) est aussi du même avis et dit formellement que les tiers intéressés à contester les privilèges, c'est-à dire les autres créanciers du propriétaire, ne sont pas présents à la confection des procés-verbaux.

Troplong sur art. 2103 ([21]) dit en toutes lettres que les créanciers ne sont pas appelés à la confection des procés-verbaux.

L'expert Aubry après avoir décrit dans son procès-verbal l'emplacement sur lequel ont été faites les constructions déclare '.

Qu'après avoir examiné le dit emplacement et les travaux faits par les dits Lévesque et Désy, savoir: tous les ouvrages en boss dans la construction d'un hôtel bâti sur le dit emplacement.

Que le dit comparant estime les travaux et ouvrages faits par les dits Lévesque et Désy dans la construction du dit hotel a la somme de treize mille cinquante piastres, étant cette dite somme la plus-value donnée au dit emplacement par les ouvrages faits par les dits Lévesque et Désy dans la construction du dit hôtel, pour laquelle dite somme, les dits Lévesque et Désy ont droit d'avoir un privilège et hypothèque de construction.

Les termes dont s'est servi l'expert Aubry ne laissant aucun doute sur un examen sérieux de sa part des travaux faits par les dits Lévesque et Désy,—il est évident qu'en se servant des expressions " faits par les dits Lévesque et Désy, ", il a voulu faire voir qu'il en faisait la distinction d'avec les travaux antérieurement faits et constatés par le premier Procès-Verbal; afin d'en mieux faire sentir la distinction il ajoute '" savoir tous les ouvrages en bois dans la construction d'un hotel bâti sur le dit emplacement." Cette dernière

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estimation au montant seulement de la plus-value Le rapport de l'expert n'est pas concluant par rapport à eux, car ils n'y étaient point parties.

Il est à peine nécessaire de mentionner l'objection que les nominations d'experts sont nulles pour n'avoir pas été produites au bureau des protonotaires. Elles l'ont été en temps utile et cela suffit. Elles n'ont pas pour cela perdu leur caractère judiciaire.

La cinquième objection, que la collocation de l'intime est pour un montant trop élevé, n'est pas fondée, La preuve constate spécialement par les billets promissoires de Vallée, tous produits en cette cause, que le montant réclame est encore dû.

Quant à la sixième objection au sujet de la ventilation, la prétention de l'appelant a été maintenue par le jugement de la cour Supérieure. Le curateur a déclaré qu'il n'a pas fait cette ventilation à cause du peu de valeur des trois immeubles vendus en bloc avec l'hôtel. C'est probablement pour cette raison que l'appelant n'en a pas fait la demande lorsqu'il a produit sa réclamation, mais la cour Supérieure la lui a accordé, et vu que son jugement a été confirmé, l'appelant en aura le bénéfice parce que le jugement de la cour du Banc de la Reine est confirmé en entier

TASCHEREAU J. This is a contestation of a builder's privilege by the appellants, hypothecary creditors of one Cyrille Vallée, an insolvent. The respondent is the assignee of the builder's claims. The appellants' claims were registered after the first procès-verbal, but before the second.

The special provisions of the Code bearing on the subject are the following:—•

Art. 1695, C. C: Architects builders and other workmen, have a privilege upon the buildings or other works constructed by them, for the payment of their work and materials, subject to the

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rules contained in the title of privileges and hypothecs, and the title of registration of real rights.

Art. 2013 C. C.: Builders or other workmen, and architects have a right of preference over the vendor and all other creditors, only upon the additional value given to the immovables by their works, provided an official statement, procès verbal, establishing the state of the premises on which the works are to be made, have been previously made by an expert appointed by a judge of the Superior Court in the district and that within six months from their completion, such works have been accepted and received by an expert appointed in the same manner, which acceptance and reception must be established by another official statement containing also a valuation of the work done . and in no case does the privilege extend beyond the value ascertained by such second statement and it is reducible to the amount of the additional value which the immovable has at the time of the sale. In case the proceeds are insufficient to pay the builder and the vendor or in cases of contestation, the additional value given by the buildings is established by a relative valuation effected in the manner prescribed in the Code of Civil Procedure.

2103 C. C.: The privilege of the builder dates only from the registration of the statement establishing the condition of the premises, as required in the title of privileges and hypothecs, and takes effect against other registered claims by means only of its registration within thirty days after the date of the second statement establishing the valuation and acceptance of the works done.

See also La Corporation du Séminaire de St. Hyacinthe v. La Banque de St. Hyacinthe ([22]).

This privilege has always existed from the time of the Roman law, but subject always, in France, to certain formalities and conditions, Pothier Hyp. ch. 2, par. 2 sec. 3. It is, however, only by 4 Vic. ch. 30, secs 31 and 32 I believe, that the formalities required by the above cited article 2013 were for the first time en acted in the province of Quebec. They originated, it Would appear in an arrêt du Parlement de Paris of August, 1766, reproduced in Guyot Rep. vo. Bâtiments and in Ancien Dénizart vo. Privilèges No. 42 and which the Code Napoléon also subsequently adopted. 2 Grenier, Hyp. 255.

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The builders in the present case did get the two procès-verbaux or official statements required by art. 2013, but the legality of these documents is impeached by the appellants on various grounds, and they ask that it be declared that the respondent has no priority over them for his claim notwithstanding the registration of the two pprocès-verbaux.

I will examine these grounds in the order in which I find them in their factum.

The first is "because it does not appear that notice of the proceedings of either expert was given to any of the parties interested." This ground was, in the courts below, unanimously held not to be fatal to these documents, assuming it could be invoked by the appellants, though they have not specially pleaded it in their contestation. The respondent urged, with great force, that if such an issue had been directly raised by the appellants, he might have proved either that notice to the parties had in fact been given, or that these formalities had been waived by conduct either by their presence at, and acquiescence in, the expert's proceedings, or otherwise. However, assuming that the objection can be taken by the appellants, I am not prepared to reverse the judgment of the courts below on that point, though it would have been more regular, on general principles, that such notices should have been given,— and that the fact should appear on the face of the procès-verbaux. Nowhere are such notices now required by express enactment, though they were in France by the law of 1766 and are now in Belgium as to the first procès-verbal. Laurent, Avant-projet ([23]). The proceedings by experts as regulated by articles 322 and following of the Code of Procedure to which we have been referred by the appellants, have no application. The expertise’s there provided for are those in cases pending before a court Here, the expert.

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under art. 2013 is of a totally different character He has not the power to examine witnesses and his report binds no one specially if he proceeds ex parte. The similarity between the two kinds of expertises ends where it begins, at the word " expert."

Then the appellants, who here invoke this ground of nullity, became creditors of Cyrille Vallée, subsequently to the registration of the first procès-verbal, and consequently were informed of the builders' claim. The registration of the said procès-verbal was also it is con ceded, effected as required by law. And they do not allege or prove that they have suffered, or that their rights have in any way been affected from the want of such notice. In France the commentators are not all agreed on the necessity under the code of a notice to the creditors; Delvincourt for instance says ([24]) that the experts are named by the judge, so as to protect the creditors who he adds are not notified of the proceedings on the procès-verbaux. Mourlon ([25]), says: "Les conditions substantielles d'un acte sont évidemment celles Qu'il doit réunir pour remplir son objet, ou en autres termas, pour atteindre le but auquel la loi l'a préposé."

In the present case, the object of the law has been attained and to defeat these builders' Claim for the omission of secondary or accessory formalities would, it seems to me be to create nullities and to forget that: L Les nullités ne s'étendent pas par analogie d'un cas à un autre." ([26])

The second ground of objection taken by the appellants is that the second procès-verbal or official statement, was not, as a matter of fact, made within six months of the completion of the work as ordered by art. 2013 C. C.

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That clearly involves a pure question of fact, which has been found in favour of the respondent by the two courts below. And we cannot be expected, according to the consistent jurisprudence of this court, to reverse such a finding upon contradictory evidence.

The third ground urged by the appellants against the validity of these documents is " because even if the work were in fact accepted within the six months, neither the acceptance nor the fact of its having been made within that time appear from the second procès-verbal or official statement, which is the only legal proof of these matters. "

This ground is untenable It has been said that the procès-verbal must state that the works have been completed, " suivant les règles de l'art." That was so under the arrét du Parlement of 1766, but it is not so under art. 2013 where no such words are to be found. All that is now required is that the works be accepted and received by the expert within six months from their completion, and that such acceptance and reception be established by his procès-verbal. I have already said that the second procès-verbal here, as found by the courts below has in fact been made within six months after the completion of the works. The contention that this should appear, on pain; of penalty, by the procès-verbal is unfounded. How can the expert know anything of the date when the works were completed? I should think it more correct to say that it must be assumed that the order of the judge for the second expertise has been granted only upon an affidavit that the works had been completed within six months. As to the contention that the expert Aubry does not say in so many words, in this procès-verbal, that he has accepted and received the works I cannot think it serious. He was. expressly named by the judge for that very purpose.

[Page 627]

Nous, juge soussigné, accordons la dite requête et nommons Ferdinand Aubry, entrepreneur de la cité de Montréal, expert aux fins de recevoir et accepter les ouvrages mentionnés ci-dessus et faire le procès-verbal requis par la loi en pareil cas pour établir la plus-value.

CHARLES GILL

J. C. S.

Upon that nomination, the procès-verbal says that he proceeded to the valuation required and found the works done to be worth $13,050.00, the said sum being the increased value given to the lot by these works for which increased value the said builders have a right to claim a priority.

I cannot see in those words anything else but an acceptance by the expert of these works. He went there for that purpose, and that purpose only. Did he refuse to accept the works? Clearly not. And how could he refuse to accept works which the proprietor had accepted himself and received long before? And, under the circumstances, not refusing them was, by itself, accepting them, it seems to me. As the proprietor was satisfied with the builders' works he the expert, had to rest satisfied. Then, when he reports that the builders have a right of priority for $13,050, value of their works, does he not accept such works? The appellants argue that, privileges being strictissimi juris, equivalents will not do.

But they must not forget that " nullities are odious, and that " il n'existe pas de nullité sans grief ([27])."

The appellants here have no grief whatever. They took mortgages on this insolvent's property with their eyes opened, fully aware of the buildings he was erecting thereon and of the builder's registered first procès-verbal. They never had a mortgage on these buildings. That is what the law amounts to. If they succeeded in their demand to rank before these builders they

[Page 628]

would clearly get all the benefit of their labour, and pocket their earnings.

On ne peut, (dit Grenier ([28])) surtout lorsqu'il s'agit de prononcer une déchéance de privilège ou d'hypothèque, donner une extension aux formalités prescrites par la loi ([29]).

Lepage, Lois des bâtiments, ([30]) has been cited by both parties on this point, as well as on the. other points of the case but I do not attach much weight to that book, at least to that passage of it. The author seems there to have made a code of procedure in the matter. It may not be a bad one but it is not to be followed on pain of nullity. Then the book is full of errors. He says, for instance, page 86, that the proprietor alone has the right to petition for the appointment of the first expert, except where it has been agreed in the contract that the builders would also have that right See 1 Pont P. & H. 220.

Now, that was so under the law of 1766, but it is not so now either in France or here. The same may be said of the passage of this book where the author says that the expert must declare if the works have been done "suivant les règles do l'art." Those are the words of the law of 1766, as I have remarked but not of the code. The more recent work of Frémy Ligne ville, on the subject is more reliable. It would undoubtedly be better to serve notice of the petition either for the first or for the second procès-verbal, and when made either by the proprietor or by the builders on all the other parties, and that of all their proceedings, the experts should also give notice to every party interested, including the party upon whose petition they have been appointed. The procès-verbaux should mention all these formalities, and the second one should state in express

[Page 629]

terms besides the valuation of the works, that the ex pert has accepted and received them; also stating when they have been completed. However, I repeat it I am not prepared to reverse, the judgments of the two courts below in the cases which hold that the procès-verbaux of the builders are not nullified by the want of these formalities. Ravon, Code des Bâtiments ([31]); Pandectes Francaises ([32]).

As a fourth ground of nullity against the second procès-verbal, the appellants say that the value of the contract work does not appear from it as it includes in its valuation other work which is valued in one lump sum with the contract work, The judgment appealed from disposes of this objection on two grounds. First, that, as a matter of fact, it appears by the procès-vebal itself, that the expert has not included in his valuation anything else but that for which the builders could legally claim priority, and secondly that even if he had wrongly included certain works, that would not be a cause of nullity of the procès-verbal, but could only entail the reduction of such valuation at the instance of the interested parties Doutre v. Green ([33]). In my opinion these reasons against the appellant's contentions are unimpeachable. We must leave it to the law to decree nullities; see Merlin ([34]); and besides, art. 2013 itself provides for the case of reduction of the expert's valuation, ox in case of contestation, for the mode of establishing contradictorily, the amount of the increased value given by the works to the property. In fact, the appellant's objection is not to me intelligible.

I do not see that the contract price agreed upon between the builders and the insolvent has anything

[Page 630]

to do with the questions in controversy here. The expert's duty was to establish the value of the work done but it is not on that value that the builder's right of preference is to be fixed, but only upon the additional value, at the time of the sale, given to the immovable by their works in quantum res pretiosior facta est, which additional value the expert Aubry had not the power to determine, as he has done. Troplong ([35]). And that is what is ordered by the judgment in this case.

Appeals dismissed with costs ([36]).

Solicitors for appellants, Dufresne, et al. : Beique, Lafontaine, Turgeon & Robertson.

Solicitors for appellant Vallée : Beaudin & Cardinal.

Solicitors for respondent : Madore and Larochelle.